Rentemiddeling of hypotheek oversluiten?

Wie wil er nou geen lagere maandlasten voor de hypotheek? Op dit moment is de rentestand zo gunstig, dat het verstandig is om je mogelijkheden te onderzoeken. Wat is verstandiger voor jou? Rentemiddeling, je hypotheek oversluiten of niets doen? Dat hangt er helemaal van af. Zoek van tevoren in ieder geval uit of je rentetarief van je huidige hypotheek naar beneden kan.

Rentetarief van je huidige hypotheek omlaag

Heb je een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Dan hangt je rentetarief af van hoe hoog je hypotheek is ten opzichte van de waarde van je woning.

Je hebt bijvoorbeeld een woning gekocht met een marktwaarde van € 250.000,-. De hypotheek die je hebt afgesloten bedraagt € 255.000,-. Je betaalt dan het hoogste rentetarief. Los je af op je hypotheek of gaat de waarde van je woning omhoog? Dan kan je rentetarief misschien omlaag. Als je een hoge hypotheek hebt, betaal je namelijk een hogere risico-opslag bovenop je rentetarief dan als je hypotheek laag is. Voor hypotheken met NHG geldt er maar één rentetarief en wordt geen gebruik gemaakt van risico-opslagen.

AdviesAls je aflost op je hypotheek, dan wordt de hoogte van je hypotheek lager ten opzichte van de waarde van je woning. Je rentetarief kan dan omlaag, omdat je hypotheekverstrekker minder zekerheid nodig heeft. Je lost bijvoorbeeld automatisch af als je een annuïtaire of lineaire hypotheekvorm hebt. Je kunt ook jaarlijks een bepaald percentage van je hypotheek (extra) boetevrij aflossen. Meestal bedraagt dit percentage 10 of 20 procent van je oorspronkelijke hypotheekbedrag. En als de waarde van je huis omhoog (of naar beneden) gaat, dan verandert de verhouding natuurlijk ook.

Voor het vaststellen van een rentetarief zonder NHG hanteert een hypotheekverstrekker verschillende tariefklassen. Je betaalt het rentetarief dat behoort bij de tariefklasse waar jouw hypotheek in valt. Stel dat je hypotheek maar 60% van de waarde van je woning bedraagt, dan betaal je een basis rentetarief. Voor alle hypotheken die hoger zijn krijg je een extra opslag. Hoe hoger je hypotheek is ten opzichte van de waarde van je woning, hoe hoger je risico-opslag is.

Bij een hypotheek van € 255.000,- en een woningwaarde van € 250.000,- val je in een tariefklasse die hoort bij een hypotheek van 100% (€250.000,-/€250.000,-). Zou je hypotheek maar € 200.000,- bedragen, dan val je in een tariefklasse die hoort bij een hypotheek van 80% (€200.000,-/€250.000,-).

De meeste hypotheekverstrekkers hanteren een piepsysteem. Dit betekent dat je rentetarief pas aangepast wordt als je zelf een verzoek indient. Sommige hypotheekverstrekkers zijn bereid om je rentetarief meteen aan te passen als je erom vraagt (nadat je een nieuw taxatierapport hebt aangeleverd). Andere hypotheekverstrekkers passen de risico-opslag pas aan als een nieuwe rentevaste periode van start gaat. En soms blijf je bij een nieuwe rentevaste periode het rentetarief van je ‘oude’ tariefklasse betalen als je niet om een aanpassing gevraagd hebt.

Voordat je besluit om je rentetarief te middelen of je hypotheek over te sluiten, moet je dus altijd bij je hypotheekverstrekker controleren of je rentetarief al omlaag kan. Daarna kun je eigenlijk pas je werkelijke voordeel berekenen. Houd dus ook goed in de gaten of je hypotheekadviseur rekening houdt met dit lagere rentetarief bij de berekening of oversluiten of rentemiddeling zinvol voor je is! Op dit lagere rentetarief heb je namelijk al recht! Ook is het belangrijk om te checken of je hypotheekverstrekker je boeterente op basis van dit lagere rentetarief berekent!

Inschrijving van je hypotheek bij het Kadaster

Na het afsluiten van je hypotheek ontvang je van je notaris een hypotheekakte. Je notaris schrijft deze hypotheekakte in bij het Kadaster, waar alle Nederlandse hypotheken bij hypotheekverstrekkers ingeschreven staan. Zodra je hypotheekakte bij het Kadaster ingeschreven is krijgt de hypotheekverstrekker een recht van hypotheek.

Met een recht van hypotheek kan een hypotheekverstrekker jouw woning gedwongen verkopen als je je hypotheeklasten niet meer kunt betalen. Met de opbrengst van jouw woning lost de hypotheekverstrekker vervolgens jouw hypotheek af.

In de hypotheekakte staat de hoogte van de inschrijving van je hypotheek. Vaak is je hypothecaire inschrijving even hoog als het bedrag van je hypotheek. Je kunt ook een hogere hypothecaire inschrijving afspreken. Dit is bijvoorbeeld handig als je van plan bent om je woning in de toekomst te verbouwen en je hypotheek daarvoor wilt verhogen.

Je kunt het bedrag van je hypotheek dan verhogen tot het bedrag van je hypothecaire inschrijving. Je hoeft dan niet opnieuw naar de notaris. Uiteraard moet je inkomen wel voldoende zijn om je hypotheek te kunnen verhogen.

Er kleeft wel een nadeel aan een hogere hypothecaire inschrijving. Heb je nog meer schulden bij dezelfde hypotheekverstrekker? Dan kan de hypotheekverstrekker de opbrengst van je woning ook gebruiken voor het aflossen van die leningen tot het bedrag van de hypothecaire inschrijving.

Je hypotheek oversluiten

Sluit je je hypotheek over naar een andere hypotheekverstrekker? Dan moet je altijd opnieuw naar de notaris. Je notaris laat je oude hypothecaire inschrijving verwijderen uit het Kadaster. Dit noem je royeren. Voor je nieuwe hypotheekverstrekker komt er een nieuwe hypothecaire inschrijving in het Kadaster te staan.

Je hypotheekadviseur berekent voor jou hoe lang het duurt voordat je de oversluitkosten terugverdient. Oversluitkosten zijn notariskosten, advies- en bemiddelingskosten, taxatiekosten, boeterente en eventueel een nieuwe borgtochtprovisie voor NHG.

Je kunt er ook voor kiezen om je hypotheek over te sluiten bij je huidige hypotheekverstrekker. Je breekt dan je rentecontract open en spreekt een nieuwe rentevaste periode af. Meestal hoef je dan niet opnieuw naar de notaris. Er is namelijk al een hypothecaire inschrijving bij het Kadaster.

Als je nieuwe hypotheek hoger wordt en dat niet binnen je oude hypothecaire inschrijving past, moet je toch opnieuw naar de notaris. Bijvoorbeeld als je bepaalde kosten meefinanciert of tegelijkertijd een verbouwing uitvoert. Check bij je hypotheekverstrekker van tevoren of je opnieuw naar de notaris moet.

Bereken een indicatie van je boeterente.

Rentemiddeling

Als je voor rentemiddeling kiest, dan sluit je je hypotheek over naar een lager rentetarief bij je huidige hypotheekverstrekker. Omdat je je rentecontract openbreekt, ben je waarschijnlijk wel boeterente verschuldigd. Je betaalt deze boeterente dan in de vorm van een rente-opslag bovenop je nieuwe rentetarief. Zo hoef je niet meteen een groot bedrag aan boeterente te betalen. Je maandlasten gaan toch omlaag door een lager rentetarief.

Hypotheekverstrekkers hanteren allemaal een eigen manier om de rente-opslag bij rentemiddeling te berekenen. De ene berekening is gunstiger dan de andere. Daarnaast zijn er soms ook nog extra kosten waar je rekening mee moet houden. Of rentemiddeling interessant is, hangt van je persoonlijke situatie en de voorwaarden en de berekeningsmethodiek van je hypotheekverstrekker af. Bereken een indicatie van je nieuwe rentetarief.

NIEUWSGIERIG NAAR JOUW MOGELIJKHEDEN? VRAAG NU EEN GRATIS EN VRIJBLIJVENDE RENTECHECK AAN.

Terug