Amsterdamse woningmarkt

In Amsterdam stijgen de woningprijzen het snelst van heel Nederland. Uit de halfjaar cijfers (juli 2016) van makelaarsvereniging NVM blijkt dat de woningprijzen in een jaar tijd gemiddeld met 16% zijn gestegen. Het gaat hierbij om de woningen die via NVM-makelaars zijn verkocht. De woningprijzen in Amsterdam zijn nu zo’n 14% hoger dan in 2008 bij het begin van de kredietcrisis.

In een jaar tijd is het aantal te koop staande woningen in Amsterdam met 40% afgenomen. In het tweede kwartaal van 2016 stonden er nog maar 2417 woningen te koop. Een jaar eerder waren dit nog 4.485 woningen en 2 jaar eerder 6.241.Vooral de woningen binnen de Amsterdamse ring worden razendsnel verkocht. Bij meer dan de helft van de woningen in Amsterdam betalen kopers meer dan de vraagprijs, gemiddeld zo’n 6%.

Een trend is dat verkopers eerst een nieuwe woning kopen en daarna pas hun oude woning te koop zetten. Gemiddeld wordt een Amsterdamse woning binnen 7-10 werkdagen verkocht (26 dagen inclusief alle administratieve rompslomp). Tijdens de kredietcrisis duurde het gemiddeld 100 dagen voordat woningen verkocht werden.

Sommige woningen worden op dit moment al binnen één dag verkocht. Er komen grote aantallen mensen af op een bezichtiging. Tegelijkertijd, dus even rustig de woning bezichtigen is er vaak niet bij. Er wordt blind op woningen geboden. Als je een bod uitbrengt, kan het zomaar zijn dat het bod van een ander € 20.000,- daarboven is.

Er zijn zelfs mensen die een bod uitbrengen, die de woning niet eens gezien hebben! Maar dan neem je wel een erg groot risico. Zeker als je ook nog eens geen voorbehouden in de koopakte afspreekt. Bijvoorbeeld een voorbehoud, dat je de woning koopt als je de financiering voor een bepaalde datum rond hebt gekregen. Of dat je de woning koopt onder voorbehoud van de uitkomst van een bouwkundige keuring.

Voor een woning van 60 – 80 m2 betaal je – landelijk - gemiddeld € 152.000,-. Maar in een regio waar de woningmarkt op zijn kop staat, zoals in Amsterdam, moet je misschien wel € 180.000,- of meer neertellen.

Om een woning met een koopprijs van € 180.000,- te kopen, die je maximaal met een hypotheek van € 183.600 bezwaart (2016), heb je een bruto maandinkomen van ongeveer € 3.400,- nodig. Heb je daarnaast een lening of een studieschuld? Dan kan het bedrag dat je kunt lenen aanzienlijk lager uitvallen.

De gemiddelde koopprijs van een Amsterdamse koopwoning is momenteel meer dan € 300.000,-. Voor starters is het dan ook lastig om een betaalbare woning in Amsterdam te vinden. Er is maar een beperkt aanbod van woningen, de gemiddelde woningprijs is duur en de leencriteria zijn verscherpt. Als starter moet je steeds meer eigen geld hebben om te gebruiken voor de aankoop van een woning. Volgens de NVM doen steeds meer kopers grote concessies aan hun eisen. Zo gaan ze bijvoorbeeld vaker kleiner wonen dan gewenst is.

Hoe vind je sneller een woning in Amsterdam?

Kun je binnen de Amsterdamse ring niet slagen? Kijk dan eens naar woningen buiten de ring. Bijvoorbeeld in Amsterdam Noord, Amsterdam Nieuw-West, Amsterdam Buitenveldert, Zaandam, Diemen, Amstelveen en Ouderkerk aan de Amstel.

Schrijf je in op www.funda.nl en ontvang dagelijks of wekelijks het nieuwe aanbod van woningen in je mailboks. Ben je op zoek naar een nieuwbouwwoning? Registreer je dan op www.amsterdamwoont.nl.

Neem een makelaar in de arm, die je helpt bij je zoektocht. Vaak weet een makelaar al dat een woning verkocht gaat worden, voordat de woning op Funda gepubliceerd wordt. Soms kun je de woning al bezichtigen, voordat de officiële verkoop ervan start. Bovendien kan de makelaar je adviseren over de koopprijs en het bod dat je uitbrengt.

In Amsterdam is het mogelijk, dat een verkoper de woning (vrijwillig of onvrijwillig) veilt. Verschillende kopers kunnen tegelijkertijd op de woning bieden. Je hoeft niet fysiek naar het veilinggebouw van de Amsterdamse Onroerend Goed Veiling te gaan, want je kunt via Internet meebieden. Bovendien kun je de veiling via een app op je smartphone of tablet volgen. Op www.eaogv.nl kun je je aanmelden en dan ontvang je het aanbod van te veilen woningen dagelijks in je mailbox.

Er kleven wel wat risico’s aan het kopen van een woning op een veiling. Als je bod geaccepteerd wordt, dan moet je de woning ook echt kopen. Je moet van tevoren precies weten of je de woning kunt betalen en in welke toestand de woning verkeert. Je hebt geen bedenktijd en kunt ook geen voorbehouden in de koopakte opnemen.

Wat kun je doen voordat je een woning in Amsterdam besluit te kopen?

Maak van tevoren een berekening wat je maximaal kunt lenen. Ook kun je voorafgaand aan je zoektocht eens vrijblijvend met een hypotheekadviseur praten. Een goede hypotheekadviseur biedt het kennismakingsgesprek gratis aan. Tijdens het gesprek krijg je informatie over wat je voor een woning kunt betalen en wat je verdere mogelijkheden zijn.

Bedenk je van tevoren aan welke eisen de woning moet voldoen. Heb je wensen ten aanzien van de grootte, het aantal kamers, de ligging en de indeling? Welke eisen stel je aan de locatie van de woning? Welke voorzieningen moeten er in de buurt zijn? Hoe groot is de reisafstand naar je werk? Wat wil je en kun je voor een woning betalen? Probeer je niet te laten imponeren door de situatie en te laten meeslepen door emoties.

Heb je een woning gevonden? Dan is het prettig als je snel kunt schakelen. Heb je een goed gevoel overgehouden aan het oriënterende gesprek met de hypotheekadviseur? Plan dan zo snel mogelijk een afspraak met deze adviseur om je aankoop te bespreken.

Na het tekenen van de koopovereenkomst heb je 3 dagen bedenktijd. Heb je toch wat overhaastig besloten? Bedenk dan nog eens goed of dit de woning is die je wilt kopen. Binnen de bedenktijd kun je zonder problemen van de koop af.

Heb je een lening of studieschuld? Probeer die dan vast af te lossen. Heb je ruimte om geld te sparen? Doe dit dan, zodat je eigen geld kunt inbrengen. Met eigen geld wordt het een stuk gemakkelijker om de financiering rond te krijgen.

Check bij je ouders of zij je kunnen en willen helpen bij de aankoop van je woning. Er zijn fiscaal gunstige mogelijkheden om een hoge schenking te doen, een lening te geven of een combinatie van beide. Je hypotheekadviseur berekent wat voor jou en je ouders de meest gunstige oplossing is.

Check op www.startersleningamsterdam.nl of je in aanmerking kunt komen voor een Starterslening. Met een Starterslening kan een starter op de woningmarkt tot wel 20% van de waarde van een woning extra lenen. De eerste 3 jaar betaal je geen rente en de aflossing van de lening wordt je voorgeschoten. Daarna ga je de lasten alleen betalen als je dat ook werkelijk kunt.

Sluit vast een rechtsbijstandsverzekering af. Dit is handig voor als er verborgen gebreken in de woning naar boven komen. Om gebruik te kunnen maken van juridische bijstand geldt vaak een wachttijd van bijvoorbeeld 2 maanden. Uiteraard is het dan wel belangrijk dat de rechtsbijstandsverzekering de woning dekt. Zodra je een gebrek constateert moet je de verkoper eerst aansprakelijk stellen en de gelegenheid geven om het gebrek zelf op te lossen. Gebreken die je tijdens de bezichtiging had kunnen constateren, zijn geen verborgen gebreken.

Veel woningen in Amsterdam worden op basis van erfpacht verkocht. Bij erfpacht koop je wel de woning, maar de grond ‘huur’ je voor een bepaalde periode. Bijvoorbeeld van de gemeente. Soms moet je periodiek een canon betalen in ruil voor het gebruiken van de grond. Vaak is de erfpachtcanon al afgekocht. Hier kun je informatie vinden over Amsterdamse erfpachtregelingen. Voordat je een bod op een woning uitbrengt is het wel verstandig om te informeren of de woning op erfpachtgrond staat en wat de voorwaarden hiervan zijn. Als de gemeente de erfpachtvoorwaarden kan veranderen kunnen hypotheekverstrekkers moeilijk doen bij het verstrekken van een hypotheek.

Check bij de gemeente van Amsterdam of er een bestemmingsplan voor de woning is. In een bestemmingsplan staat waar en of er (ver)bouwd mag worden en aan welke voorwaarden de (ver)bouwing moet voldoen. Bovendien staat er in het bestemmingsplan of de gemeente speciale bedoelingen voor de omgeving heeft.

Check bij de gemeente Amsterdam of de grond waar het huis op staat verontreinigd is. In het archief van de gemeente kun je historische gegevens vinden over een perceel. Heeft er een tankstation, garage of een fabriek gestaan op de locatie van de woning? Dan kan er best wel eens sprake zijn van bodemverontreiniging. Er moet een bodemonderzoek uitgevoerd zijn of worden om te bepalen of grond vervuild is. Alle provincies en gemeenten kunnen je informatie verstrekken over de locaties met verontreinigde grond.

Is de grond onder je woning vervuild? Maak dan met de verkoper afspraken wie de kosten betaalt voor een sanering. De gemeente kan eigenaren van woningen namelijk verplichten om de vervuilde grond te saneren. De kosten voor bodemsanering kunnen aanzienlijk zijn. Ook als er een oude olietank in de tuin aanwezig is, kun je het beste afspraken met de verkoper maken over het onklaar maken en verwijderen van de tank. Bij de overheid kun je meer informatie krijgen.

Is er informatie bekend over de fundering van de woning? Op Internet kun je zelf al onderzoeken of er funderingsproblemen bij een woning kunnen zijn++target="_blank"++. Als er kans is op funderingsproblemen dan doe je er verstandig aan om dit te laten onderzoeken. Je vindt hier informatie over het herstellen van funderingsproblemen in Amsterdam.

Lees ook: Hypotheek in Amsterdam