Wat is een Starterslening?

Je wilt voor het eerst een woning kopen, maar die kun je net niet betalen. Misschien kom je dan wel in aanmerking voor een Starterslening. De Starterslening helpt starters op de woningmarkt een grotere woning te kunnen kopen.

Je sluit bij een hypotheekverstrekker een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) af. Van je gemeente krijg je daar bovenop een Starterslening. Deze Starterslening maakt het voor jou mogelijk om de woning toch te kopen. Je kunt namelijk tot zo’n 20% van de waarde van de woning extra lenen met een Starterslening.

Hoe werkt een Starterslening?

De werking van de Starterslening vanaf 1 januari 2017:

Je sluit een hypotheek met NHG bij een hypotheekverstrekker af. Daar bovenop krijg je een Starterslening. De eerste 3 jaar van je Starterslening hoef je geen aflossing en rente te betalen voor je Starterslening. Je gaat daarna alleen de lasten van je Starterslening betalen als je daartoe in staat bent.

Je bent wettelijk eigenlijk wel verplicht om je Starterslening vanaf het begin af te gaan lossen. Daarom bevat de Starterslening vanaf 1 januari 2017 een leenfaciliteit. Deze leenfaciliteit heet de Combinatielening. De Combinatielening zorgt ervoor dat je toch vast begint met het aflossen van je Starterslening, alleen merk je daar nog niets van.

Gedurende de eerste 3 jaar blijft het totale bedrag van je Starterslening (inclusief) de Combinatielening gelijk. Er ontstaan als het ware 2 potjes. Het potje van je Starterslening wordt steeds kleiner en het potje van je Combinatielening wordt steeds groter.

De Starterslening valt in box 1 van ons belastingstelsel. Dit betekent dat je de rente hiervoor kunt aftrekken vanaf het moment dat je de rente gaat betalen. De Combinatielening valt echter in box 3. Dit betekent dat je de rente over dit gedeelte van je lening niet kunt aftrekken voor de inkomstenbelasting.

Voorbeeld

*Stel dat je een Starterslening van € 20.000,- hebt. Het rentepercentage hiervoor is vastgesteld op 3%. Van de wet moet je gelijk starten met het maandelijks aflossen van je Starterslening. Omdat er een leenfaciliteit binnen de Starterslening is hoef je deze aflossing tijdens de eerste 3 jaar van je Starterslening nog niet zelf te betalen.

De hoogte van je Starterslening is na 1 maand verlaagd van € 20.000,- in € 19.965,-. Dit komt doordat je met je Combinatielening € 35,- hebt afgelost op je Starterslening. Op datzelfde moment verandert je schuld in de Combinatielening van € 0,- in € 35,- . In totaal bedraagt je lening nog steeds € 20.000,-.

In feite wordt er dus iedere maand een stukje van je Starterslening naar je Combinatielening overgeheveld. Na 3 jaar ga je de lasten van je Starterslening zelf betalen. Je gaat dan de leningen zelf aflossen èn betaalt 3% rente voor je Starterslening èn je Combinatielening. De eerste 3 jaar heb je de rente cadeau gekregen.

Als je de lasten na 3 jaar nog niet zelf kunt betalen blijft de oude situatie in stand. Dit betekent dat de rente je wordt geschonken en dat je vanuit je Combinatielening blijft aflossen.

Hoe lang kun je gebruik maken van de Starterslening?

Je kunt maximaal 30 jaar gebruik maken van de Starterslening. De looptijd is dus gelijk aan die van je hypotheek met NHG. De Combinatielening maakt onderdeel uit van je Starterslening en kan niet losgekoppeld worden. Dit betekent dat je Combinatielening even lang duurt als je Starterslening.

Wanneer ga je je Starterslening aflossen?

De eerste 3 jaar van je Starterslening betaal je nog geen rente. Je start op dat moment al wel met aflossen. Voor het aflossen maak je gebruik van de Combinatielening. Je Combinatielening is dus een onderdeel van je Starterslening.

Na 3 jaar start je met het betalen van de lasten van je Starterslening. Dat doe je alleen als je dat ook echt kunt. Je gaat je Starterslening en Combinatielening vanaf dat moment tegelijkertijd aflossen.

Je betaalt één bedrag, waarmee je de totale lasten betaalt. Je betaalt ook maar één rentepercentage voor de totale lening. De rente voor je Starterslening kun je aftrekken voor de inkomstenbelasting en die van je Combinatielening niet.

Verdien je na 3 jaar nog te weinig om de rente en aflossing (volledig) te betalen? Dan kun je een hertoets aanvragen. Als uit de hertoets blijkt dat je nog niet voldoende verdient kan de periode dat je geen rente en aflossing hoeft te betalen verlengd worden. Je kunt na het 3e, 6e, 10e en 15e jaar een hertoets aanvragen.

Net zoals bij je hypotheek met NHG, moet je je Starterslening na 30 jaar helemaal afgelost hebben. Als je in 30 jaar helemaal geen rente en aflossing betaald hebt, dan is het hele leningsbedrag overgeheveld naar de Combinatielening. Deze lening moet je dan in één keer met eigen geld aflossen. Kun je dat niet? Dan kan dit in het uiterste geval betekenen dat je je woning moet verkopen.

Tussendoor kun je trouwens altijd kosteloos aflossen op je Starterslening (en Combinatielening).

De aflossing van je Starterslening?

Je Starterslening (en Combinatielening) heeft een annuïtaire aflosvorm. Dit betekent dat je maandelijks een vast bedrag voor je lening betaalt. Dit vaste bedrag bestaat uit rente en aflossing. Iedere maand los je een klein stukje van je lening af. De totale lening (Starterslening en Combinatielening) heb je na 360 maanden (30 jaar) helemaal afgelost.

Omdat je iedere maand aflost, hoef je steeds minder rente te betalen. Je maandbedrag is echter vast. De verhouding van rente en aflossing binnen dit vaste maandbedrag verandert dus. Je betaalt steeds minder rente en steeds meer aflossing.

Kenmerken van de Starterslening op een rij

Je Starterslening is een extra lening van je gemeente bovenop je hypotheek met NHG. Door deze extra lening kun je een duurdere starterswoning kopen.

• Tijdens de eerste 3 jaar hoef je nog geen rente en aflossing te betalen.
• De rente wordt je de eerste 3 jaar geschonken.
• Kun je de rente en aflossing na 3 jaar nog niet betalen? Dan kun je een hertoets aanvragen.
• Je bent wettelijk wel verplicht om tijdens de eerste 3 jaar al af te lossen. De Starterslening maakt daarom gebruik van een leenfaciliteit (Combinatielening). In deze periode blijft het totale bedrag van je lening gelijk
• Je kunt altijd kosteloos aflossen wanneer je maar wenst.
• De rente van je Starterslening is wel fiscaal aftrekbaar. Dat geldt niet voor de rente van de Combinatielening.

Je krijgt betalingsproblemen, wat nu?

Bij een hypotheek met NHG kun je gebruik maken van een vangnet als je door omstandigheden je lasten niet meer kunt betalen. Heb je een Starterslening bovenop je hypotheek met NHG? Dan geldt dit vangnet ook voor je Starterslening.

Voor je Combinatielening kun je echter geen gebruik maken van dit vangnet van NHG. Stel nu dat je je woning door deze omstandigheden met verlies moet verkopen. Een partner van de overheid dekt dan je schuld in de Combinatielening. Deze partner kan je de restschuld van je Combinatielening kwijtschelden.

Hoe vraag je de Starterslening aan?

Een Starterslening kun je bij een deelnemende gemeente aanvragen. Iedere gemeente hanteert andere voorwaarden waar je aan moet voldoen. Als je aanvraag voor de Starterslening door je gemeente geaccepteerd is, ontvang je een offerte. In deze offerte staat het bedrag dat je aan Starterslening krijgt.

Het is echter verstandig om je situatie eerst met een startersspecialist te bespreken. Misschien heb je namelijk geen maximale Starterslening nodig en kun je beter afwijken van het bedrag.

Een voorwaarde van de Starterslening is dat je een eerste hypotheek met NHG bij een hypotheekverstrekker afsluit. De hoogte van je eerste hypotheek met NHG hangt trouwens af van het bedrag van je Starterslening.

Je totale hypotheek (hypotheek met NHG plus Starterslening ) mag in 2017 maximaal 101% van de waarde van je woning (na verbouwing) zijn. Koop je een energiezuinige woning of investeer je in energiezuinige voorzieningen? Dan kun je overigens wel een hogere hypotheek krijgen.

Bereken hier de hoogte van je Starterslening.

• Check hier of je gemeente deelneemt.
• Vrijblijvend en gratis kennismakingsgesprek met een gespecialiseerde startersadviseur
• Download ons E-Book met uitgebreide informatie over de Starterslening.