Is rentemiddeling of je hypotheek oversluiten interessant voor jou?

Iedereen wil wel lagere maandlasten voor de hypotheek, toch? De rentestand is momenteel zo gunstig, dat veel mensen besluiten hun mogelijkheden te onderzoeken. Verstandig! Want een aanpassing van je hypotheek kan soms tot flink lagere maandlasten leiden. Of oversluiten of rentemiddeling ook interessant voor jou is hangt helemaal af van je persoonlijke situatie. Begin in ieder geval met te checken of je rentetarief van je huidige hypotheek nu al naar beneden kan.

Aanpassing van het rentetarief van je huidige hypotheek

Als je een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hebt kan je huidige rentetarief misschien omlaag. Je rentetarief is dan namelijk afhankelijk van de hoogte van je hypotheek ten opzichte van de waarde van je woning.

AdviseurStel dat je een woning met een marktwaarde van € 250.000,- bezit. Je bent daarvoor een hypotheek aangegaan van € 255.000,-. Je hebt de woning dan maximaal gefinancierd. In 2016 mag je hypotheek namelijk maximaal 102% van de waarde van je woning bedragen (er zijn enkele uitzonderingen). Je betaalt dan het hoogste rentetarief.

Gaat de waarde van je woning omhoog? Bijvoorbeeld doordat de woningprijs gestegen is of door een verbouwing die je hebt uitgevoerd? Of heb je misschien een extra bedrag op je hypotheek afgelost? Dan kan je rentetarief misschien omlaag, omdat de hoogte van je hypotheek ten opzichte van de waarde van je woning omlaag gegaan is. Je hypotheekverstrekker heeft daardoor minder zekerheid nodig.

Er zijn verschillende mogelijkheden van aflossen. Als je een annuïtaire of lineaire hypotheekvorm hebt los je automatisch iedere maand een klein stukje van je hypotheek af. Natuurlijk kun je ook tussentijds een extra aflossing doen. Per kalenderjaar kun je een percentage van je hypotheek (extra) boetevrij aflossen. Dit percentage bedraagt meestal 10 of 20 procent van je oorspronkelijke hypotheekbedrag en is afhankelijk van de voorwaarden van je hypotheek.

Bij het vaststellen van een rentetarief (zonder NHG) gebruikt een hypotheekverstrekker tariefklassen. Jouw rentetarief hoort bij de tariefklasse waar jouw hypotheek in viel toen je de hypotheek afsloot. Maar de situatie kan inmiddels gewijzigd zijn, waardoor jouw hypotheek eigenlijk in een andere tariefklasse thuis hoort.

Stel dat je woning € 250.000,- waard is. Je hebt maar een hypotheek van € 150.000,-. Je betaalt je hypotheekverstrekker dan een basisrentetarief, omdat je hypotheek maar 60% van de waarde van je woning bedraagt. Je rentetarief bedraagt 2,5%. Je verhoogt je hypotheek naar € 200.000,-. De hoogte van je hypotheek bedraagt nu 80% ten opzichte van de waarde van je woning. De hypotheekverstrekker loopt meer risico. Daarom krijg je een risico-opslag van 0,2% bovenop je rentetarief. Het rentetarief van de hypotheek die je al had wordt 2,7%.

Omgekeerd geldt natuurlijk hetzelfde. Bij een hypotheek van € 255.000,- en een woningwaarde van € 250.000,- betaal je het rentetarief dat hoort bij hypotheek van 102% (€255.000,-/€250.000,-). Bedraagt je hypotheek nog maar € 200.000,- ? Dan zou je de hypotheekverstrekker een rentetarief moeten betalen dat hoort bij een tariefklasse van 80% (€200.000,-/€250.000,-). In dit geval kan je rentetarief dus naar beneden!

Helaas moet je bij de meeste hypotheekverstrekkers zelf aan de bel trekken. Nadat je een verzoek ingediend hebt wordt je rentetarief dan pas aangepast. Hypotheekverstrekkers gaan verschillend om met verzoeken om een rentetarief aan te passen.

Een hypotheekverstrekker kan bereid zijn om je rentetarief meteen aan te passen als je erom gevraagd hebt. Je moet de waarde van je woning dan waarschijnlijk wel eerst aantonen met een taxatierapport. Een andere hypotheekverstrekker wil je rentetarief pas aanpassen bij ingang van een nieuwe rentevaste periode. Vaak gaat bij een nieuwe rentevaste periode het rentevoorstel van je hypotheekverstrekker zelfs nog uit van je ‘oude’ tariefklasse als je geen verzoek tot wijziging ingediend hebt. Er zijn tegenwoordig trouwens ook enkele hypotheekverstrekkers die je hypotheek wel automatisch aanpassen aan de hand van de aflossingen die je gedaan hebt.

Controleer dus altijd bij je hypotheekverstrekker of je rentetarief al omlaag kan voordat je je rentetarief middelt of je hypotheek oversluit. Je kunt pas echt berekenen wat je voordeel is als je weet of je rentetarief ook zo omlaag kan. Check daarom of je hypotheekadviseur jouw voordeel berekent aan de hand van dit lagere rentetarief. Daar heb je namelijk al recht op! Houd ook in de gaten of je hypotheekverstrekker bij de berekening van je boeterente rekening houdt met dit lagere rentetarief!

Hypotheekinschrijving bij het Kadaster

Als je een hypotheek afsluit ontvang je van je notaris een hypotheekakte. Deze hypotheekakte wordt door je notaris bij het Kadaster ingeschreven. In het Kadaster staan alle Nederlandse hypotheken bij hypotheekverstrekkers geregistreerd. Vanaf het moment dat je hypotheek bij het Kadaster ingeschreven is krijgt de hypotheekverstrekker een hypotheekrecht.

Kun je je hypotheeklasten niet meer betalen? Dan kan een hypotheekverstrekker je woning gedwongen verkopen met dit hypotheekrecht. Na de gedwongen verkoop lost de hypotheekverstrekker jouw hypotheek af met de opbrengst van jouw woning.

De hoogte van de inschrijving van je hypotheek kun je in je hypotheekakte vinden. Meestal is het bedrag van de inschrijving van je hypotheek net zo hoog als het bedrag van je hypotheek. Het is ook mogelijk om een hogere inschrijving van je hypotheek af te spreken.

Het voordeel daarvan is dat je niet opnieuw naar de notaris hoeft als je je hypotheek wilt verhogen tot het bedrag van de inschrijving van je hypotheek. Je kunt bijvoorbeeld voor een hogere inschrijving kiezen als je nog van plan bent om binnen een paar je woning te verbouwen. Uiteraard moet je je hypotheek dan wel kunnen verhogen op basis van jouw inkomen.

Een hogere hypothecaire inschrijving van je hypotheek heeft ook een nadeel. Levert de verkoop van je woning meer op dan de hypotheek die je nog hebt? Tot het bedrag van de hypotheekinschrijving kan de hypotheekverstrekker de opbrengst van de woning dan ook gebruiken voor het aflossen van eventuele andere schulden bij die hypotheekverstrekker.

Je hypotheek oversluiten

Als je je hypotheek naar een andere hypotheekverstrekker oversluit moet je opnieuw naar de notaris. Je notaris zorgt ervoor dat de oude inschrijving van je hypotheek verwijderd wordt uit het Kadaster. Dit noem je royeren. Er komt een nieuwe inschrijving in het Kadaster te staan voor je nieuwe hypotheekverstrekker.

Bij oversluiten berekent je hypotheekadviseur voor jou in welke periode je de oversluitkosten terugverdiend hebt. Oversluitkosten zijn notariskosten, advies- en bemiddelingskosten, taxatiekosten, boeterente en eventueel een nieuwe borgtochtprovisie voor NHG.

Natuurlijk kun je je hypotheek ook bij je huidige hypotheekverstrekker oversluiten. Dan breek je je rentecontract open en ga je een nieuwe rentevaste periode met een lager rentetarief aan. Omdat er al een inschrijving van je hypotheek bij het Kadaster is, hoef je meestal niet opnieuw naar de notaris. Check dit wel vooraf bij je hypotheekverstrekker!

Als je totale nieuwe hypotheek hoger wordt dan de hypothecaire inschrijving bij het Kadaster, dan moet je wel opnieuw naar de notaris. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als je de oversluitkosten meefinanciert en/of direct ook een verbouwing uitvoert.

Bereken een indicatie van je boeterente

Je rentetarief middelen

Kies je voor rentemiddeling? Dan sluit je je hypotheek over naar een nieuwe rentevaste periode met een lager rentetarief bij je huidige hypotheekverstrekker. Je breekt je rentecontract open. Daarom moet je waarschijnlijk boeterente aan je hypotheekverstrekker betalen. Bij rentemiddeling betaal je deze boeterente in de vorm van een rente-opslag bovenop je nieuwe rentetarief. Op deze manier betaal je de boeterente dus gespreid, terwijl je toch al profiteert van lagere maandlasten.

Hypotheekverstrekkers hanteren verschillende methodes om de rente-opslag bij rentemiddeling te berekenen. Bij de ene hypotheekverstrekker valt rentemiddeling gunstiger uit dan bij de andere hypotheekverstrekker. Bovendien kan een hypotheekverstrekker extra kosten berekenen. Het hangt van je persoonlijke situatie, de berekeningsmethodiek en de voorwaarden af of rentemiddeling interessant voor je is.

NIEUWSGIERIG NAAR JOUW MOGELIJKHEDEN? VRAAG NU EEN GRATIS EN VRIJBLIJVENDE RENTECHECK AAN.

Terug