Hypotheek bij ouders

Ouders kunnen hun kinderen een lening geven in de vorm van een hypotheek. Zij stellen dan een leningsovereenkomst op, waarin alle kenmerken van de lening vastgelegd worden. De leningsovereenkomst kan door een notaris vastgelegd worden, maar dat is niet verplicht.

Willen de ouders een hypotheekrecht? Dan moet een notaris een notariële akte opstellen. De lening bij de ouders wordt dan ook bij het Kadaster ingeschreven, netzoals alle hypotheken bij hypotheekverstrekkers. Met dit hypotheekrecht kunnen de ouders de woning van hun kind verkopen als er betalingsproblemen zijn ontstaan.

Je kunt advies inwinnen bij een notaris, die zich in estate planning gespecialiseerd heeft. De kosten van dit advies en de hypotheekakte van de lening zijn aftrekbaar voor de inkomstenbelasting als het kind deze kosten betaalt. Voor ouders zijn deze kosten niet aftrekbaar.

De volgende onderwerpen horen in de leningsovereenkomst thuis:

• Naam en adres van het kind die de lening krijgt
• Naam en adres van de ouders die de lening geven
• Begin- en einddatum van de lening
• Bedrag van de lening
• Doel van de lening
• Looptijd van de lening (in maanden)
• Rentetarief en de rentevaste periode (de periode dat het rentetarief vaststaat)
• De manier waarop het kind de lening terugbetaalt (lineair of annuïtair)
• Dat er een aflossingsverplichting geldt (als het kind de rente van de lening wil aftrekken)

De volgende onderwerpen kunnen ook nog in de leningsovereenkomst staan:

• dat de lening niet opeisbaar is
• wat er met de lening gebeurt bij een onvoorziene situatie van het kind of de ouders:
  • scheiding van de ouders
  • scheiding van het kind en een partner
  • faillissement van het kind
  • verkoop van de woning
  • overlijden van het kind of de ouders
  • betalingsachterstand

Bij een combinatie van een hypotheek bij ouders en een hypotheek bij een hypotheekverstrekker houdt de hypotheekverstrekker rekening met de lening bij de ouders. De totale hypotheek bedraagt maximaal het bedrag dat het kind zonder de hulp van de ouders had kunnen lenen. Een kind kan dus niet meer lenen bij deze constructie! Het kind moet immers alle hypotheeklasten kunnen betalen. Die bij de hypotheekverstrekker èn die bij de ouders.

De lening bij je ouders moet je tijdig aan de Belastingdienst doorgeven als je de rente ervan wilt kunnen aftrekken. Vanaf 1 januari 2017 is het mogelijk om de lening bij je ouders bij je aangifte van de inkomstenbelasting door te geven.

Een marktconforme rente is belangrijk!

Het is belangrijk om een marktconform rentetarief af te spreken, omdat er anders een probleem met de fiscus kan ontstaan.

Om te bepalen wat een marktconform rentetarief is kan een hypotheekofferte bij een hypotheekverstrekker opgevraagd worden. Met deze hypotheekofferte kan in de toekomst aangetoond worden dat een marktconform rentetarief afgesproken is. Een andere mogelijkheid is om actuele rentetarieven van verschillende hypotheekverstrekkers uit te printen (inclusief bijbehorende voorwaarden).

Het is natuurlijk belangrijk dat de juiste rentetarieven gebruikt worden bij de bepaling van het rentetarief. Sluit het kind een hypotheek met NHG af? Gebruik voor de hypotheek bij de ouders dan ook NHG-rentetarieven. Sluit het kind bij de hypotheekverstrekker een hypotheek zonder NHG af? Selecteer dan rentetarieven zonder NHG, die horen bij de hoogte van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning. Uiteraard moet er ook met de rentevaste periode rekening gehoudenworden. Een rentevaste periode is de periode waarin het rentetarief gelijk blijft.

Het rentetarief mag maximaal 25% afwijken van het rentetarief dat een kind aan een hypotheekverstrekker zou moeten betalen. Wordt een te laag rentetarief afgesproken? Dan kan de Belastingdienst de ‘bespaarde’ rente als een schenking zien. Het is daarom verstandig om een ‘glijclausule’ in de leningsovereenkomst op te nemen. Als de leningsovereenkomst een glijclausule bevat kan het rentetarief met terugwerkende kracht aangepast worden als de Belastingdienst het afgesproken rentepercentage toch niet marktconform vindt.

Jaarlijkse belastingvrije schenking

Per kalenderjaar kunnen ouders hun kinderen een bedrag belastingvrij schenken. Dat bedrag is € 5.304,- in 2016. Over dit bedrag hoeft geen schenkbelasting betaald te worden.

Sluit het kind bij een hypotheekverstrekker een hypotheek af? Dan mag het kind ieder kalenderjaar een bedrag boetevrij aflossen op de hypotheek. Wettelijk is bepaald dat er per kalenderjaar minimaal 10% van de oorspronkelijke hypotheeksom boetevrij afgelost mag worden. Bij sommige hypotheekverstrekkers is het toegestaan om meer af te lossen.

Als ouders jaarlijks een bedrag aan hun kind schenken, kan dit bedrag natuurlijk gebruikt worden voor het aflossen van de hypotheek (bij de ouders of de hypotheekverstrekker).

Eenmalige hoge belastingvrije schenking

Ouders mogen hun kinderen eenmalig een hoog bedrag belastingvrij schenken. In 2016 bedraagt dat bedrag € 25.449,- . In datzelfde jaar mag dan geen gebruik gemaakt worden van de jaarlijkse schenking van € 5.304,- (2016). Het bedrag van de eenmalige hoge schenking is vrij te besteden.

Ouders mogen de eenmalige hoge schenking alleen doen als hun kind tussen de 18 en 40 jaar oud is. Hun kinderen mogen de eenmalige hoge belastingvrije schenking maar één keer ontvangen. Bovendien moet de schenking in één jaar plaatsvinden. Alleen als een ouder kind een partner heeft van jonger dan 40 jaar, is het nog wel toegestaan om de schenking te doen.

Doen allebei de ouders – los van elkaar - een schenking? Dan moeten de bedragen van deze schenkingen bij elkaar opgeteld worden. Dat geldt ook als de ouders uit elkaar zijn. De totale eenmalige belastingvrije hoge schenking bedraagt maximaal € 25.449,- in 2016. De schenking moet gemeld worden bij de belastingdienst.

Is de schenkende ouder met een nieuwe partner getrouwd of een geregistreerd partnerschap aangegaan? Dan moet deze nieuwe partner ook akkoord gaan met de schenking en de schenkingsovereenkomst ondertekenen.

Eenmalige hoge belastingvrije schenking voor de eigen woning

Ouders kunnen er ook voor kiezen om eenmalig een hoge schenking voor de woning te doen (in plaats van de eenmalige hoge schenking). Deze schenking kan bijvoorbeeld gebruikt worden voor de aankoop of het onderhoud van een woning en de aflossing van de hypotheek.

Deze schenking mag alleen aan kinderen tussen 18 en 40 jaar oud gedaan wordem. Schriftelijk moet er aangetoond worden dat:

• de schenking voor de eigen woning gebruikt is
• de schenking van de ouders ontvangen is
• de ouders de schenking aan hun kind betaald hebben

De eenmalige hoge belastingvrije schenking voor de eigen woning bedraagt maximaal € 53.016,- in 2016. Van dit bedrag moet minimaal € 27.567 voor de eigen woning gebruikt worden. De rest is vrij te besteden. Bijvoorbeeld voor de inrichting van de woning. Is de schenking groter dan de vrijgestelde bedragen? Dan moet er schenkbelasting betaald worden over het deel van de schenking boven € 53.016,-.

Hebben ouders een kind vóór 1 januari 2010 al een eenmalige belastingvrije hoge schenking gedaan? Is dat kind nog steeds jonger dan 40 jaar? Dan kan er gebruik gemaakt worden van een uitzondering! Ouders mogen hun kind dan namelijk nog een aanvullende schenking van € 27.570,- voor hun eigen woning doen. Bij deze uitzonderingssituatie geldt bovendien dat daarnaast ook nog gebruik gemaakt kan worden van de jaarlijkse belastingvrije schenking van € 5.304,-.

Waar kan de eenmalige hoge schenking voor gebruikt worden?

• De aankoop van een eigen woning. Heeft een kind in 2016 een hoge schenking voor de eigen woning ontvangen? Dan gaat de vrijstelling pas gelden als het kind uiterlijk in 2017 in de woning gaat wonen. Voorwaarde is ook dat bij de notaris een leveringsakte van de woning getekend is.
• Aflossen van de hypotheek. Na het aflossen van (een gedeelte van) de hypotheek gaat de vrijstelling pas gelden.
• Onderhoud aan de woning. Om van de vrijstelling gebruik te kunnen maken moet het onderhoud aan de woning in het jaar van de schenking of in de 2 jaar daarna uitgevoerd worden.
• Aflossen van een restschuld van een verkochte woning. Er kan pas van de vrijstelling gebruik gemaakt worden als (een gedeelte van) van de restschuld van de verkochte woning afgelost is.
• Afkoop van erfpachtcanon. Om in aanmerking te kunnen komen voor de vrijstelling moet het recht van erfpacht (of opstal ofbeklemming) afgekocht zijn.

Het krijgen van een hoge schenking van vermogende ouders kan een positief effect hebben op de erfbelasting die een kind na hun overlijden moet betalen. De erfenis wordt door de schenking namelijk kleiner.

Verhoogde eenmalige hoge vrijstelling voor de eigen woning vanaf 1 januari 2017

Vanaf 1 januari 2017 mogen ouders hun kinderen eenmalig een hoge belastingvrije schenking voor een eigen woning doen van €100.000,-. Van dit bedrag mag een kind maximaal € 25.499,- vrij besteden. De rest van de schenking moet het kind voor de eigen woning gebruiken.

Ook een andere persoon mag deze belastingvrije schenking doen! Bijvoorbeeld een rijke opa of een vermogende tante. Bovendien mag de eenmalige hoge schenking voor de eigen woning over 3 aaneengesloten kalenderjaren uitgesmeerd worden!

Gebruikt het kind de eenmalige hoge schenking in 2017 voor een verbouwing van de woning? Dan moet de verbouwing vóór 1 januari 2020 uitgevoerd zijn.

Kinderen, die in 2015 of 2016 al een eenmalige hoge schenking van maximaal € 53.016,- van hun ouders voor hun eigen woning ontvangen hebben, kunnen gebruik maken van een overgangsrecht. Dit houdt in dat de schenking die zij al ontvangen hebben in 2017 of 2018 aangevuld mag worden tot € 100.000,- (€ 46.984,-)!

Combinatie lenen en schenken

De lening, die een kind bij ouders heeft, kan met een schenking gecombineerd worden. Dit heet het ‘kasrondje’. Het grote voordeel hiervan is dat de ouders ook van de lening aan hun kind profiteren.

Een kind kan een aflossingsvrije hypotheek naar de ouders oversluiten als het kind op 1 januari 2013 al een aflossingsvrije hypotheek had. Had het kind op die datum nog geen aflossingsvrije hypotheek? Dan is het kind verplicht om de hypotheek in maximaal 30 jaar (360 maanden ) lineair of annuïtair af te lossen. Download ons E-Book met uitleg over de verschillende aflosvormen.

Het is bij het kasrondje belangrijk dat het kind daadwerkelijk de hypotheekrente betaalt aan de ouders. Het is ook belangrijk dat e ouders het kind daadwerkelijk schenken. Er ontstaan problemen met de fiscus als deze handelingen niet los van elkaar uitgevoerd worden. Dan ziet de Belastingdienst de schenking niet als een schenking namelijk. Uiteraard moeten de ouders bij het terugschenken van de rente in de gaten houden welk bedrag ze het kind maximaal belastingvrij mogen schenken in dat jaar. Schenken de ouders teveel? Dan moet het kind schenkbelasting gaan betalen.

Voorbeeld
Je sluit je aflossingsvrije hypotheek van € 100.000,- over naar je ouders. Het marktconforme rentepercentage dat jullie afspreken bedraagt 2,5%. Je moet je ouders dus jaarlijks € 2.500,- aan rente betalen.

Voor het geld op een spaarrekening hadden je ouders misschien maar 1% rente ontvangen. Jij betaalt je ouders 2,5% rente. Je ouders verdienen dus 1,5% rente, namelijk € 1.500,- (de lening levert hun € 2.500,- op in plaats van € 1.000,-). Deze winst van € 1.500,- kunnen zij aan jou terugschenken. De door jou betaalde rente aan je ouders is onbelast in box 3 van ons belastingstelsel. Dat het geld binnen de familie blijft is een ander belangrijk voordeel voor mensen die voor deze constructie kiezen!

Als de je de lening bij de Belastingdienst gemeld hebt, kun je de rente (€ 2.500,-) aftrekken voor de inkomstenbelasting. Stel dat je van de betaalde rente € 1.000,- van de Belastingdienst terugkrijgt. Daarbij schenken je ouders jou hun ‘winst’ van € 1.500,-. Dan komt het er eigenlijk op neer dat je een ‘gratis’ hypotheek hebt. Je kunt sparen voor toekomstige (hogere) woonlasten en/ of extra aflossen op je hypotheek. Het is natuurlijk wel belangrijk dat je ouders het bedrag dat je jaarlijkse belastingvrij van ze mag ontvangen niet overschrijden, omdat je anders schenkbelasting moet betalen.

De ouders hoeven hun kind natuurlijk niet alle rente te schenken. Als zij een gedeelte schenken, profiteren ze zelf ook van de extra rente die zij ontvangen. Een schenking tot € 5.304,- is in 2016 vrijgesteld van belasting. Deze vrijstelling geldt niet als het kind in dat jaar ook al een eenmalige hoge belastingvrije schenking (voor de woning) van de ouders ontvangt.

Bij een lineaire of annuïtaire lening lost het kind maandelijks op de lening af. Aan het einde van de looptijd van de lening (maximaal 30 jaar) heeft het kind de lening helemaal afgelost. De hypotheekschuld wordt iedere maand een beetje lager. Als een kind een lineaire of annuïtaire hypotheek bij de ouders heeft is er steeds minder rente verschuldigd (omdat de hypotheekschuld stees lager wordt). Het kind kan daardoor steeds minder rente voor de inkomstenbelasting aftrekken.

De Belastingdienst heeft een tool beschikbaar gesteld, waarmee je kunt berekenen hoeveel je maandelijks op je annuïtaire lening bij je ouders moet aflossen. Lees ook ons E-Book waarin de verschillende aflosvormen worden uitgelegd.

Schenking niet voor de partner

De ouders willen hun kind een schenking doen, maar het is niet de bedoeling dat de schenking bij de partner van het kind terecht komt. Bij een huwelijk in gemeenschap van goederen of een geregistreerd partnerschap zonder partnerschapsvoorwaarden komt de schenking normaalgesproken automatisch ook bij de partner terecht. Ouders kunnen dat voorkomen door een uitsluitingsclausule in de schenkingsovereenkomst op te nemen.

Er is de keuze uit 2 soorten uitsluitingsclausules. Is er sprake van een harde uitsluitingsclausule? Dan wordt het geschonken bedrag privévermogen van het kind. De schenking gaat dan niet bij het gemeenschappelijke vermogen van het kind en de partner horen. Als het kind en de partner uit elkaar gaan hoeft het kind de schenking niet met de partner te delen. En als het kind overlijdt gaat de schenking terug naar de ouders.

Is er sprake van een zachte uitsluitingsclausule? Dan wordt de schenking ook privévermogen van het kind. Als het kind en de partner uit elkaar gaan hoeft het kind de schenking niet met de partner te delen. Alleen als het kind overlijdt valt de schenking in de nalatenschap. Dit betekent dat de erfgenamen (waaronder de partner) de schenking dan erven.

Wat kies je? Eenmalige hoge schenking of combinatie lenen en schenken

Dat hangt van de situatie van de ouders af. Zijn de ouders vermogend en moeten de kinderen naar verwachting flink wat erfbelasting betalen als zij komen te overlijden? Zullen zij naar verwachting binnen enkele jaren overlijden of naar een verpleeghuis verhuizen? Dan is het waarschijnlijk verstandiger om voor een een eenmalige hoge belastingvrije schenking te kiezen, omdat de erfenis van de ouders daardoor kleiner wordt. De besparing bij de combinatie van lenen en schenken loopt geleidelijk op.

Borgstelling

Een andere optie is borgstelling van ouders voor (een deel van) de lening. Met een borgstelling van ouders kan een kind een hogere hypotheek krijgen. De hypotheekverstrekker krijgt door de borgstelling namelijk meer zekerheid dat de lening terugbetaald wordt.

Om borg te mogen staan moeten ouders financieel wel wat te bieden hebben. Kan een kind de hypotheeklasten niet meer betalen? Dan gaat de hypotheekverstrekker de hypotheeklasten namelijk op de ouders verhalen. Om zeker te weten dat de ouders die lasten kunnen betalen, wordt hun financiële situatie daarom eerst uitgebreid beoordeeld.

Nadelen van borgstelling:

• Ouders kunnen moeilijker zelf nog een lening afsluiten of alleen nog een heel laag bedrag lenen.
• Ouders moeten vaak een overlijdensrisicoverzekering afsluiten, die aan de hypotheekverstrekker verpand wordt. De premie hiervoor kan behoorlijk oplopen als de ouders ouder dan 50 zijn.
• Bij een borgstelling is een hypotheek met NHG niet mogelijk.

De voorwaarden voor borgstelling verschillen per hypotheekverstrekker. Meestal moeten de ouders een onderpand hebben, zoals een geblokkeerde spaarrekening of de eigen woning. Een andere voorwaarde die veel voorkomt is dat het kind binnen 5 jaar in staat is om de hypotheeklasten zelf te dragen (zonder borgstelling).

Overweeg je een hypotheek met een borgstelling van je ouders? Zorg er dan voor dat je op de hoogte bent van de voorwaarden, die er gelden. Bovendien moet je weten hoe en of je de borgstelling (eerder) kunt stoppen. Je wilt natuurlijk ook weten wat het eerder stoppen van de borgstelling voor je ouders en voor je hypotheek betekent.

Woning van ouders huren

Een andere mogelijkheid is natuurlijk dat ouders een woning kopen, die zij aan hun kind gaan verhuren. Kinderen kunnen recht hebben op huurtoeslag, óók als zij van hun ouders huren. De hoogte van de huurtoeslag hangt af van het inkomen, het vermogen en de huurlasten.

De maximale huurlasten om in aanmerking te kunnen komen voor een huurtoeslag bedragen € 710,- per maand. Is het kind alleenstaand? Dan kan de huurtoeslag maximaal zo’n € 340,- per maand bedragen.

De hypotheekrente van deze woning is voor de ouders niet aftrekbaar. Er moet vermogensrendementsbelasting betaald worden voor deze woning (Box 3 van ons belastingstelsel). Aan de andere kant kan het verhuren van een woning meer rendement opleveren dan spaargeld. Investeren in een woning kan een goede belegging zijn. Overigens moeten de ouders natuurlijk wel rekening houden met onderhoudskosten voor de woning.

De huurprijs kan natuurlijk afgestemd worden op de maximale huurtoeslag. Dit kan vooraf berekend worden. Is deze huurprijs eigenlijk te hoog? Dan is het een idee dat de ouders een gedeelte van de huurprijs belastingvrij terugschenken (maximaal de belastingvrije schenking die jaarlijks toegestaan is). Laat je goed door een specialist adviseren over deze mogelijkheid!

Lening vanuit een BV

Vermogende ouders met een eigen BV (een holding of een pensioen BV) kunnen hun kind een hypotheek verstrekken vanuit de BV. Een kind kan gewoon gebruik maken van renteaftrek. De lening wordt in de BV met vennootschapsbelasting belast.

Laat je goed door een specialist over de consequenties adviseren als je deze mogelijkheid overweegt!

Starterslening

Is het voor je ouders niet mogelijk om je financieel te steunen? Misschien is de Starterslening dan een mogelijkheid voor je! De Starterslening is een extra lening van je gemeente bovenop je hypotheek. De eerste 3 jaar betaal je geen rente en aflossing. Daarna ga je alleen rente en aflossing betalen als je dat ook daadwerkelijk kunt. De Starterslening is speciaal door de overheid ontwikkeld om starters te helpen bij het kopen van hun eerste koopwoning.