Hypotheek met hulp van je ouders

Veel starters laten zich graag door hun ouders adviseren bij het afsluiten van een hypotheek. Maar weet je dat je ouders nog veel meer voor je kunnen doen? Op welke manieren kunnen je ouders je eigenlijk helpen?

Hypotheek met hulp van je ouders

Hypotheek met hulp van oudersJe ouders kunnen je geld lenen in de vorm van een hypotheek. Jullie stellen hiervoor een leningsovereenkomst op. Je hoeft de lening niet notarieel vast te leggen bij een notaris, maar dat kan natuurlijk wel.

Als je ouders het recht willen hebben je woning te verkopen als je de lening niet meer kunt betalen, dan moet je een notariële akte laten opstellen door een notaris. De lening wordt dan bij het Kadaster ingeschreven en je ouders krijgen een hypotheekrecht. Je kunt je het beste laten adviseren hierover door een notaris, die zich gespecialiseerd heeft in estate planning. Je kunt het advies en de kosten van de notaris aftrekken als je deze kosten zelf betaalt (niet je ouders).

In de leningsovereenkomst moet in ieder geval staan:

  • De naam en adresgegevens van degene die de lening krijgt
  • De naam en de adresgegevens van degene die de lening geeft
  • De start- en de einddatum van de lening
  • De hoogte van de lening bij je ouders
  • Het doel van de lening bij je ouders
  • De looptijd van de lening in maanden
  • Het rentetarief dat jullie hebben afgesproken en hoe lang dit rentetarief gelijk blijft. Dit noem je de rentevaste periode
  • De manier waarop de lening terugbetaald wordt (lineair of annuïtair)
  • Als je gebruik wilt maken van renteaftrek neem je er ook in op dat er een aflossingsverplichting geldt
  • Je kunt erin opnemen, dat de lening niet opeisbaar is
  • Je kunt er ook in opnemen wat er met de lening gebeurt als je ouders scheiden, als je zelf scheidt, als je failliet gaat, als je de woning verkoopt, als je overlijdt, als je ouders overlijden of als je niet of te laat betaalt.

Heb je naast de hypotheek van je ouders ook nog een hypotheek bij een bank? Dan houdt de bank bij de hypotheekberekening rekening met de lening bij je ouders. Dit betekent dat de som van de hypotheek bij de bank en de hypotheek bij je ouders gelijk is aan het hypotheekbedrag dat je zonder de hulp van je ouders bij de bank had kunnen lenen. Je moet immers alle hypotheeklasten kunnen betalen, die bij je ouders en bij de bank.

Om gebruik te maken van de renteaftrek over de hypotheeklening bij je ouders, moet je de lening tijdig melden bij de Belastingdienst. Vanaf 1 januari 2017 kun je de lening automatisch opgeven bij je aangifte van de inkomstenbelasting. Dan hoef je de lening niet meer vooraf door te geven aan de Belastingdienst.

Marktconforme rente in je leningsovereenkomst

Het is belangrijk dat je een marktconforme rente afspreekt met je ouders. Je kunt bijvoorbeeld een offerte bij een hypotheekverstrekker opvragen en die rente rekenen. Als je later om de een of andere reden moet aantonen, dat het rentetarief marktconform is kun je de hypotheekofferte overleggen. Je kunt ook een het actuele renteoverzicht met de bijbehorende voorwaarden van banken printen en dat bij de leningsovereenkomst bewaren.

Let op dat je de goede rentetarieven kiest. Heb je een hypotheek met NHG bij een hypotheekverstrekker? Print dan de NHG-rentetarieven. Ook bij de andere rentetarieven moet je goed opletten dat je de juiste tarieven neemt. Het rentetarief mag maximaal 25% hoger of lager zijn dan het tarief dat de bank je zou hebben gerekend. Spreek in ieder geval niet een te laag rentetarief af, omdat de fiscus de ‘bespaarde’ rente dan als een schenking kan zien.

Als extra zekerheid kun je een ‘glijclausule’ in jullie contract opnemen. Deze clausule zorgt ervoor, dat het rentetarief met terugwerkende kracht aangepast kan worden als de fiscus het niet eens is met het rentepercentage dat jullie hebben afgesproken.

Jaarlijkse belastingvrije schenking

Je ouders mogen je jaarlijks een bedrag van € 5.304,- (2016) belastingvrij schenken. Over dit bedrag hoef je geen schenkbelasting te betalen.

Van je oorspronkelijke hypotheeksom bij de hypotheekverstrekker mag je ieder kalenderjaar minimaal 10% boetevrij aflossen. Met een extra schenking van je ouders kun je je hypotheek bijvoorbeeld versneld aflossen.

Eenmalige hoge belastingvrije schenking

In plaats van de jaarlijkse schenking van € 5.304,- (2016) mogen je ouders je eenmalig een bedrag van € 25.449,- (2016) belastingvrij schenken. Je kunt zelf kiezen waar je de schenking voor wilt gebruiken.

De voorwaarde is dat je tussen de 18 en 40 jaar oud bent. Je mag de hoge belastingvrije schenking maar één keer ontvangen. De schenking moet in 1 jaar plaatsvinden. Ben je ouder, maar heb je een partner die jonger is dan 40 jaar? Dan mogen je ouders de schenking toch doen.

Als je beide ouders los van elkaar een schenking doen, dan moet je de schenkingen bij elkaar optellen. Ook als je ouders gescheiden zijn of niet meer samenwonen. De totale belastingvrije eenmalige hoge schenking bedraagt altijd € 25.449,- (2016). Je moet de schenking wel melden bij de belastingdienst.

Als de ouder die je de schenking doet opnieuw getrouwd is, dan moet de nieuwe partner akkoord gaan met schenking en de schenkingsovereenkomst ondertekenen.

Eenmalige hoge belastingvrije schenking voor je eigen woning

Je ouders mogen je eenmalig een hoge schenking doen voor je eigen woning (als je nog geen eenmalige hoge belastingvrije schenking hebt gehad). Voor de schenking hoef je geen belasting te betalen. Met behulp van deze fiscaalvriendelijke schenking kun je dus een grotere woning kopen.

Voorwaarde is wel dat je tussen 18 en 40 jaar bent. Je moet ook schriftelijk kunnen aantonen dat je de schenking voor je eigen woning hebt gebruikt. Bovendien moet je schriftelijk kunnen aantonen dat je ouders de schenking daadwerkelijk aan je hebben betaald. Je ouders moeten dit ook kunnen aantonen.

In 2016 bedraagt de maximale hoge schenking € 53.016,-. Van dit bedrag moet je minimaal € 27.567 gebruiken voor je woning. Schenken je ouders meer? Dan moet er schenkbelasting betaald worden over het gedeelte van de schenking boven € 53.016,-.

Alleen als je vóór 1 januari 2010 al een belastingvrije hoge schenking ontvangen hebt en nog geen 40 jaar bent, dan mogen je ouders je nog eenmalig een schenking van € 27.570,- voor je eigen woning schenken. Dit wordt een aanvullende schenking genoemd. Daarnaast mogen je ouders ook nog de normale schenking van € 5.304,- in dat jaar schenken (Dat is gewoonlijk niet zo als je een eenmalige hoge belastingvrije schenking ontvangt).

Je kunt de eenmalige hoge schenking gebruiken voor:

  • Het kopen van een eigen woning. De vrijstelling geldt pas als je de akte van levering voor de aanschaf van je eigen woning bij de notaris hebt getekend. Voorwaarde is dat je uiterlijk in 2017 in de woning gaat wonen.
  • Het aflossen van je hypotheek. De vrijstelling geldt pas als je (een gedeelte van) je hypotheek hebt afgelost.
  • Het onderhoud van je eigen woning. Voorwaarde is dat je de schenking in het jaar van schenking of in de 2 jaar daarna voor het onderhoud van je eigen woning hebt gebruikt.
  • Het aflossen van de restschuld van een verkochte eigen woning. De vrijstelling geldt pas als je (een gedeelte van) de restschuld hebt afgelost.
  • Het afkopen van erfpachtcanon van de eigen woning, die op erfpachtgrond staat. De vrijstelling geldt pas als je het recht van erfpacht (of opstal/ beklemming) hebt afgekocht.

Als je ouders vermogend zijn, dan moet je na hun overlijden waarschijnlijk erfbelasting betalen over een gedeelte van de erfenis. Door het doen van een hoge schenking wordt de erfenis kleiner. Na het overlijden van je ouders hoef je daardoor waarschijnlijk minder erfbelasting te betalen.

Verhoogde eenmalige vrijstelling voor de woning per 1 januari 2017

Vanaf 1 januari 2017 kunnen je ouders zelfs een bedrag van € 100.000,- fiscaalvriendelijk aan je schenken voor een woning. Een bedrag van maximaal € 25.499,- mag je vrij besteden. De rest van de schenking moet je verplicht voor de woning gebruiken. Ook iemand anders mag je dan de hoge schenking doen. Bijvoorbeeld een rijke oom, of een buurman. En het is bovendien mogelijk om de eenmalige hoge schenking te spreiden over 3 aaneengesloten kalenderjaren!

Wordt de schenking je in 2017 gegeven om te gebruiken voor een verbouwing van je woning? Dan moet de verbouwing vóór 1 januari 2020 zijn uitgevoerd. Heb je trouwens in 2015 of 2016 al gebruik gemaakt van eenmalige hoge vrijstelling van € 53.016,-? Dan geldt er voor jou een overgangsrecht. Dit overgangsrecht houdt in dat de schenking in 2017 of 2018 tot € 100.000 mag worden aangevuld (€ 46.984,-).

Schenking niet voor je partner

Ben je in gemeenschap van goederen getrouwd met je partner of hebben jullie een geregistreerd partnerschap zonder partnerschapsvoorwaarden? Willen je ouders de schenking alleen aan jou schenken, maar niet aan je partner? Dan kunnen ze een uitsluitingsclausule in de overeenkomst opnemen.

Bij een harde uitsluiting valt het bedrag buiten het gemeenschappelijke vermogen van jou en je partner. Als jullie gaan scheiden kan je partner geen aanspraak maken op het bedrag van de schenking. Kom jij te overlijden? Dan gaat het bedrag van de schenking terug naar je ouders. Bij een zachte uitsluiting kan je partner geen aanspraak maken op het bedrag van de schenking als jullie gaan scheiden, maar als jij komt te overlijden valt het bedrag in je nalatenschap.

Combinatie van schenken en lenen

Het kan slim zijn om een lening bij je ouders te combineren met een schenking. Op deze manier profiteren je ouders ook van de lening, die je bij ze afsluit. De combinatie van schenken en lenen wordt ook wel het ‘kasrondje’ genoemd.

Als je op 1 januari 2013 al een aflossingsvrije hypotheek had, dan kun je die oversluiten naar je ouders. Had je op 1 januari 2013 nog geen hypotheek? Dan ben je verplicht om de lening in maximaal 360 maanden (30 jaar) lineair of annuïtair af te lossen. Download ons E-Book met uitleg over de verschillende aflosvormen.

Let er wel op, dat je de hypotheekrente echt aan je ouders betaalt en dat je ouders je de schenking echt doen. Anders ziet de Belastingdienst de schenking niet als een schenking. Ook moeten je ouders rekening houden met het bedrag dat ze je jaarlijks maximaal belastingvrij mogen schenken, omdat je anders schenkbelasting moet betalen.

Rekenvoorbeeld

Stel dat je je aflossingsvrije hypotheek van € 100.000,- hebt overgesloten naar je ouders. Jullie hebben een (marktconform) rentepercentage van 2,5% afgesproken. Jaarlijks betaal je dan € 2.500,- aan rente aan je ouders.

Als je ouders het geld op een spaarrekening hadden staan, dan hadden ze misschien maar 1% rente ontvangen. Doordat jij ze 2,5% rente voor de lening betaalt ontvangen ze 1,5% meer rente. In plaats van € 1.000,- ontvangen ze nu € 2.500,- aan rente. De winst die ze maken (€ 1.500,-) kunnen ze jou jaarlijks in de vorm van een schenking teruggeven. De rente die je ouders van jou ontvangen is onbelast in box 3 van ons belastingstelsel.

Als de lening bij je ouders van € 100.000,- bij de Belastingdienst bekend is mag je de rente van € 2.500,- aftrekken voor de inkomstenbelasting. Stel dat je een bedrag van € 1.000,- terugkrijgt van de Belastingdienst en je ouders schenken jou een bedrag van € 1.500,-, dan heb je in feite een ‘gratis’ hypotheek. Je kunt dit bedrag sparen om bijvoorbeeld voor toekomstige (hogere) woonlasten te gebruiken. Ook kun je er uiteraard voor kiezen om extra op je hypotheek af te lossen.

Natuurlijk kunnen je ouders er ook voor kiezen om je jaarlijks een gedeelte van de schenking belastingvrij kwijt te schelden. In 2016 mogen je ouders je maximaal een bedrag van € 5.304,- belastingvrij schenken. In het jaar, waarin de hoge eenmalige belastingvrije schenking is gedaan, komt deze jaarlijkse belastingvrije schenking te vervallen.

Heb je een lineaire of annuïtaire lening bij je ouders afgesloten? Dan los je maandelijks een stukje op je lening af. Je openstaande hypotheekschuld wordt daardoor steeds lager en je bent dus ook steeds minder rente verschuldigd aan je ouders. De lening wordt binnen de maximale looptijd van 360 maanden (30 jaar) terugbetaald aan je ouders.

Met een tool van de Belastingdienst kun je berekenen hoeveel je jaarlijks moet aflossen op je annuïtaire lening om in aanmerking te kunnen komen voor renteaftrek. Lees ook ons E-Book waarin de verschillende aflosvormen worden uitgelegd.

Bij een lineaire en annuïtaire aflosvorm los je maandelijks af. Doordat je maandelijks aflost betaal je steeds minder rente en kun je dus ook steeds minder rente aftrekken bij de Belastingdienst.

Belastingvrije schenking gunstiger dan combinatie lenen en schenken

Verhuizen je ouders binnen enkele jaren naar een verpleeghuis? Is de kans groot dat je ouders binnen enkele jaren overlijden? Dan is het meestal slimmer om voor een hoge belastingvrije schenking zonder lening te kiezen. Door de schenking wordt de erfenis lager en bij overlijden hoeft daardoor minder erfbelasting betaald te worden. De besparing bij de combinatie van lenen en schenken loopt namelijk geleidelijk op.

Borgstelling van je ouders

Is het geven van een lening of het doen van een schenking niet voor je ouders weggelegd? Dan kunnen je ouders ook borg staan voor (een gedeelte van) de lening. Vaak kun je door de borgstelling van je ouders meer lenen. Je hypotheekverstrekker krijgt namelijk meer zekerheid door de borgstelling.

Kun je je hypotheeklasten niet meer betalen? Dan gaat de hypotheekverstrekker de hypotheeklasten op je ouders verhalen. Een hypotheekverstrekker gaat daarom niet zomaar akkoord met een borgstelling van je ouders. Je ouders moeten wel in staat zijn om jouw hypotheeklasten te kunnen betalen als jij dat niet meer kunt. De financiële situatie van je ouders wordt daarom eerst grondig beoordeeld door de hypotheekverstrekker.

Aan borgstelling kleven wel een paar nadelen:

  • Je ouders kunnen vaak zelf geen lening meer afsluiten of alleen nog voor een laag bedrag.
  • Meestal moeten je ouders een overlijdensrisicoverzekering afsluiten, die aan de bank verpand wordt. Als je ouders al wat ouder zijn kan de premie daarvoor behoorlijk hoog zijn.
  • Borgstelling is niet toegestaan bij een hypotheek met NHG.

Iedere hypotheekverstrekker hanteert andere voorwaarden voor borgstelling van ouders. Een voorwaarde kan bijvoorbeeld zijn, dat je ouders alleen borg mogen staan als ze een onderpand hebben, zoals een een geblokkeerde spaarrekening of hun eigen woning. Een hypotheekverstrekker kan als voorwaarde stellen, dat je binnen 5 jaar in staat moet zijn om de hypotheek zelf te dragen (zonder borgstelling dus).

Check bij het afsluiten van je hypotheek met borgstelling altijd wat de voorwaarden zijn om de borgstelling (tussentijds) te stoppen en wat de gevolgen zijn voor je ouders en jouw hypotheek.

Woning van je ouders huren

Je ouders kunnen de woning kopen, die jij vervolgens van je ouders huurt. Als je een laag inkomen hebt, dan heb je misschien recht op huurtoeslag. De hoogte van je huurtoeslag wordt vastgesteld op basis van je inkomen, je vermogen en de huur. De maximale huur waarbij je huurtoeslag kunt ontvangen bedraagt € 710,-

Als alleenstaande kun je maximaal ongeveer € 340,- huurtoeslag per maand krijgen. Ook als je een woning van je ouders huurt kun je huurtoeslag aanvragen.

Het nadeel is, dat niemand de hypotheekrente mag aftrekken bij de belastingaangifte. Je ouders moeten de woning opgeven in Box 3 van ons belastingstelsel. Maar het verhuren van een woning levert je ouders waarschijnlijk meer rendement op, dan als het geld op een spaarrekening wordt aangehouden. De aankoop van de woning is helemaal een goede belegging voor je ouders als de waarde van de woning stijgt. Uiteraard krijgen je ouders wel met onderhoudskosten van de woning te maken.

Bij het vaststellen van de huurprijs, kun je berekenen bij welke huurprijs je de maximale huurtoeslag krijgt. Is de huurprijs te hoog voor je? Dan kunnen je ouders ervoor kiezen om je jaarlijks een bedrag belastingvrij te schenken. Laat je goed door een specialist informeren over de voorwaarden, die jullie in het huurcontract afspreken. Als je een te lage huur aan je ouders betaalt (en daarnaast belastingvrije schenkingen ontvangt) kun je bijvoorbeeld ineens geconfronteerd worden met schenkbelasting!

Lening vanuit de BV van je ouders

Zijn je ouders echt vermogend en hebben ze een BV (een holding of een pensioen BV)? Dan kan de BV van je ouders je een hypotheek geven. De rente van je hypotheek kun je aftrekken voor de inkomstenbelasting. De lening is in de BV wel belast met vennootschapsbelasting. Laat je goed informeren door een specialist over de consequenties van deze constructie!

Andere mogelijkheden

Zijn je ouders niet in de gelegenheid om je te helpen? Misschien is de Starterslening dan een optie voor je? Bij een Starterslening verstrekt de gemeente je een hypothecaire lening met extra gunstige voorwaarden.

Terug