Hypotheek in Utrecht

Een leuke en betaalbare koopwoning in Utrecht vinden is een uitdaging. Vooral als je je zinnen op een woning in een van de populaire wijken hebt gezet.

Tussen 1 juli 2015 en 1 juli 2016 is het aantal te koop staande woningen in Amsterdam, Utrecht en Zuid-Kennemerland (o.a. Haarlem) met meer dan 40% gedaald. En de prijzen van koopwoningen in deze regio’s blijven ondertussen alleen maar stijgen.

Hoe vind je sneller een woning? Hoe kun je jezelf voorbereiden? Waar moet je op letten bij de aankoop van een woning in Utrecht?

Hypotheek in Utrecht

UtrechtDe hypotheekrente is laag en de crisis is voorbij. Het is een aantrekkelijke tijd om een nieuwe woning aan te kopen. Bovendien hebben veel mensen de aankoop van een nieuwe woning tijdens de kredietcrisis uitgesteld. Ook zij gaan nu over tot de aankoop van een nieuwe woning.

Je moet een aardig inkomen of eigen vermogen hebben om in een populaire wijk van Utrecht een woning te kunnen kopen. De leennormen voor hypotheken zijn de afgelopen jaren aangescherpt. In 2016 kun je nog maximaal 102% van de waarde van een woning financieren met een hypotheek. Tenminste, als je voldoende inkomen en eigen vermogen hebt. In 2017 gaat dat percentage omlaag naar 101%.

Bij het kopen van een woning heb je ook nog te maken met andere kosten. Bijvoorbeeld advies- en bemiddelingskosten, taxatiekosten, 2% overdrachtsbelasting over de koopprijs van de woning en notariskosten. Die kosten komen allemaal nog bij de koopprijs van de woning. Daarom heb je meestal eigen geld nodig om de financiering van de woning rond te kunnen krijgen.

Gelukkig zijn er wel verschillende mogelijkheden voor ouders om hun kinderen te helpen bij de aanschaf van een woning. Bijvoorbeeld met een fiscaalvriendelijke hoge schenking, een lening of een combinatie van beide. Daarnaast bieden verschillende gemeenten een Starterslening en andere subsidieregelingen aan.

TIP: Check je hypotheekmogelijkheden voorafgaand aan je zoektocht naar een koopwoning.

Hypotheekmogelijkheden in Utrecht

Je doet er verstandig aan je hypotheekmogelijkheden te checken voordat je aan je zoektocht begint naar een Utrechtse koopwoning. Dan weet je precies welke woningen je kunt betalen en wat je verdere mogelijkheden zijn.

Wil je vrijblijvend informatie over jouw mogelijkheden? Vraag dan een gratis online kennismakingsgesprek met een erkend en onafhankelijk hypotheekadviseur aan.

Utrechtse woningmarkt

In de Randstad en dan vooral in de regio’s van Amsterdam en Utrecht stijgen de huizenprijzen erg rap. In deze steden is het alweer heel gewoon om een bod boven de vraagprijs uit te brengen. Verkoopprijzen, die 15% hoger zijn dan de vraagprijs zijn geen uitzondering in de populairste wijken van Utrecht. Volgens makelaarsvereniging NVM zijn de Utrechtse huizenprijzen in het tweede kwartaal van 2016 met 3,5% gestegen ten opzichte van het eerste kwartaal van 2016. Ten opzichte van een jaar eerder zijn de huizenprijzen zelfs met 9,4% gestegen!

De Utrechtse wijk Oog in Al is de meest overspannen woonwijk van Nederland. Het is vrijwel onmogelijk om daar een betaalbare woning te vinden. Ook Utrecht-Oost is razend populair. In de wijken Tuinwijk, Wittevrouwen, Tuindorp, Oudwijk en Wilhelminapark zijn de woningen ronduit duur. Het aanbod aan woningen is veel kleiner dan de vraag ernaar. Geïnteresseerden staan in de rij. Huizen in de populaire wijken worden vaak al binnen een dag verkocht. Bovendien wordt er veel meer voor betaald dan de vraagprijs. Er wordt flink tegen elkaar opgeboden. In zo’n anderhalf jaar tijd zijn de woningprijzen met 20-25% gestegen in deze wijken.

Ook de Binnenstad en de wijk Zuid (Tolsteeg, Hoograven, Lunetten) zijn populaire wijken in Utrecht. In de wijken Zuilen, Ondiep en Nieuw-England wordt ook al veel boven de vraagprijs geboden op woningen. Veel starters en modale gezinnen wijken uit naar de wijk Pijlsweerd, maar ook in deze wijk stijgen de prijzen snel. Mensen voor wie een huis in Utrecht onbereikbaar is geworden wijken uit naar de randgemeenten. Bijvoorbeeld Zeist, Amersfoort, Nieuwegein en Veenendaal. Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Zeist, De Ronde Venen, De Bilt, Woerden, Houten en Soest zijn de duurdere gemeenten binnen de provincie Utrecht.

Naar verwachting worden in 2016 zo’n 3.300 nieuwbouwwoningen in Utrecht gebouwd. Het gros van deze woningen bestaat uit studentenwoningen en sociale huurwoningen. Er komen zo’n 259 koopappartementen bij met een maximumprijs van € 250.000,- en 192 eengezinswoningen met een verkoopprijs boven € 250.000,-.

Doordat de vraag naar Utrechtse koopwoningen groot is en het aanbod gering, hebben verkopers een goede onderhandelingspositie. Kopers nemen daardoor soms onverantwoorde beslissingen. Overigens stegen de huizenprijzen voor de kredietcrisis in Amsterdam en Utrecht ook veel sneller dan het landelijke gemiddelde.

Een woning in Utrecht kopen

Zoek je een koopwoning in Utrecht? Check dan eerst bij een hypotheekadviseur tot welke koopprijs je een woning kunt kopen. En bedenk je natuurlijk wat je maandelijks maximaal kwijt wilt zijn aan je woonlasten. Dan kun je je zoekcriteria vast aanpassen op jouw mogelijkheden. Houd er ook rekening mee, dat je – mede afhankelijk van de taxatie - misschien nog (extra) eigen geld moet bijleggen. Want als de getaxeerde waarde van een woning lager uitvalt dan de afgesproken koopsom, dan heb je eigen geld nodig om het verschil te financieren.

Als je een aankoopmakelaar in de hand neemt kan die gericht voor je zoeken. Makelaars weten vaak al dat een woning op de markt komt, voordat de woning op Funda geplaatst wordt. Soms kun je de woning al eerder bezichtigen. Een aankoopmakelaar kan een goede inschatting maken van de waarde van een woning en je daarover adviseren. Bovendien kan de makelaar het onderhandelingsproces van je overnemen.

Zie je een interessante woning? Neem dan zo snel mogelijk contact op met de makelaar en probeer er binnen een paar dagen te gaan kijken. Voordat je bij de woning gaat kijken en een bod uitbrengt, kun je bij Calcasa vast een modelmatige schatting van de waarde van de woning laten uitvoeren. Na het tekenen van de koopovereenkomst heb je wettelijk 3 dagen bedenktijd. In deze bedenktijd kun je de overeenkomst zonder consequenties annuleren. Heeft de verkoper speciale wensen? Bijvoorbeeld met betrekking tot het moment van de oplevering of het overnemen van spullen? Als je op deze wensen inspeelt heb je een streepje voor op kopers die dat niet doen.

Als je voorbehouden uit de koopakte schrapt, dan moet je wel heel zeker zijn, dat je een verantwoorde aankoop doet. Het voorbehoud van financiering houdt bijvoorbeeld in, dat je nog van de koop afkunt als je de financiering voor een bepaalde datum niet rond hebt gekregen. Heb je dit voorbehoud niet in de koopakte opgenomen en krijg je de financiering niet rond? Dan moet je een boete betalen, die meestal 10% van de koopprijs bedraagt. Bij woningen die voor het jaartal 2000 gebouwd zijn, doe je er bovendien verstandig aan om de woning onder voorbehoud van een bouwkundige keuring te kopen. In Utrecht heb je een huisvestigingsvergunning nodig, dus het is belangrijk om daar een voorbehoud voor op te laten nemen.

Een andere mogelijkheid is om via de vastgoedveiling een Utrechtse woning te kopen. Verschillende kopers kunnen tegelijkertijd een bod uitbrengen op de woning. Je hoeft niet fysiek naar het veilinggebouw te gaan. Je kunt namelijk gewoon via Internet meebieden. Wees wel bewust van de risico’s, die aan het kopen van een woning op een veiling kleven. Als je bod geaccepteerd wordt, dan moet je de woning ook echt kopen. Je moet van tevoren precies weten of je de woning kunt betalen en in welke toestand de woning verkeert. Je hebt namelijk geen bedenktijd. Je kunt ook geen voorbehouden in de koopovereenkomst opnemen.

Veel woningen met erfpacht in Utrecht

In Utrecht zijn er veel woningen op erfpachtgrond gebouwd. Bij erfpacht koop je wel de woning, maar de grond ‘huur’ je voor een bepaalde periode. Bijvoorbeeld van de gemeente. Deze huur noem je erfpachtcanon. Soms moet je periodiek een canon betalen in ruil voor het gebruiken van de grond. Vaak is de erfpachtcanon al voor een bepaalde periode of eeuwigdurend (voor altijd) afgekocht.

Voordat je een bod op een woning uitbrengt is het wel verstandig om te informeren of de woning op erfpachtgrond staat en wat de voorwaarden hiervan zijn. Als de gemeente de erfpachtvoorwaarden kan veranderen kunnen hypotheekverstrekkers moeilijk doen bij het verstrekken van een hypotheek. Vooral als de verpachter – degene waar je de grond van huurt – de erfpachtcanon op een bepaald moment flink kan verhogen doen hypotheekverstrekkers moeilijk.

In Nederland zijn een paar honderdduizend woningeigenaren met een woning op erfpachtgrond. Erfpachtvoorwaarden worden voor een bepaalde duur afgegeven. Bijvoorbeeld voor 50, 75 of 99 jaar. In deze periode staat de waarde van de grond vast. Als de erfpachtvoorwaarden aflopen wordt de grond opnieuw getaxeerd. Als de waarde opnieuw is vastgesteld wordt een nieuwe erfpachtcanon vastgesteld. De stijging is soms enorm. In de Vruchtenbuurt in Den Haag bijvoorbeeld, heeft de gemeente de canonverplichting met maar liefst 1200% verhoogd!

In Utrecht zijn overigens veel erfpachtregelingen eeuwigdurend afgekocht. Als dat het geval is, wordt de canon niet verhoogd bij het verlengen van de erfpachtvoorwaarden. In sommige plaatsen kun je de erfpachtcanon alleen tot de einddatum van het erfpachtcontract of voor een bepaalde periode afkopen. Soms willen gemeenten een erfpachtcontract niet verlengen, omdat ze een andere bestemming voor de grond voor ogen hebben. Je ontvangt na afloop van de erfpacht dan wel een vergoeding van de gemeente voor het slopen van de woning, maar het is natuurlijk onzeker hoe hoog die vergoeding is. Bij het kopen van een woning, waarvan de erfpachtvoorwaarden op korte termijn aflopen neem je dus een extra risico.

Hoe sneller je de erfpachtcanon kunt afkopen hoe beter, want als de grondprijs stijgt dan stijgt ook de afkoopsom. Wel is het zo dat periodiek betaalde erfpachtcanon fiscaal aftrekbaar is. Sluit je een hypotheek af om de erfpachtcanon te kunnen afkopen? Dan is de rente hierover ook gewoon fiscaal aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Meestal is het alleen mogelijk om een hypotheek voor de erfpachtcanon af te sluiten als je de erfpachtcanon tegelijkertijd met de aankoop van de woning afkoopt, tenzij je voldoende overwaarde in de woning hebt.

Lees meer over erfpacht in Utrecht

Starterslening in Utrecht

Veel gemeenten hebben een Starterslening om starters met de aankoop van hun eerste koopwoning te helpen. Met een Starterslening kun je tot zo’n 20% van de waarde van een woning extra lenen tegen gunstige voorwaarden. Zo hoef je bijvoorbeeld de eerste 3 jaar geen rente te betalen en de aflossing wordt je in die periode voorgeschoten. Daarna ga je alleen de lasten betalen als je dat ook echt kunt. De gemeente Utrecht is gestopt met de verstrekking van nieuwe Startersleningen. Check op Starterslening.nl bij welke omliggende gemeenten je nog wel een Starterslening kunt aanvragen.

Subsidies voor Utrechtse koopwoningen

Er zijn verschillende landelijke subsidies, die je kunt aanvragen als je investeert in energiebesparende voorzieningen in je koopwoning.

Woningeigenaren in Utrecht kunnen ook subsidie aanvragen voor het aanschaffen en plaatsen van een zonneboiler. Je kunt maximaal € 500 per zonneboiler aan subsidie krijgen. Verenigingen van Eigenaren kunnen subsidie krijgen voor een collectief zonneboilersysteem.

Daarnaast kunnen Utrechtse woningeigenaren subsidie krijgen voor het bedekken van gevels en daken met beplanting. Een groen dak verhoogt namelijk de levensduur van het dak. Er zijn nog meer voordelen. Een groen dak zuivert rondvliegende stofdeeltjes en water en isoleert het dak. Je kunt € 30 per m2 aan subsidie krijgen. De subsidie bedraagt maximaal de helft van de gemaakte kosten en is maximaal € 20.000,-.

Hulp bij betalingsproblemen bij hypotheek in Utrecht

Kun je de lasten van je hypotheek van je Utrechtse woning niet goed meer betalen? Check dan of je in aanmerking kunt komen voor de woonkostentoeslag van de gemeente.

De woonkostentoeslag is een tijdelijke bijdrage (maximaal 12 maanden) voor je woonkosten. Je kunt in aanmerking komen voor een woonkostentoeslag als je plotseling te maken krijgt met een inkomensdaling en je daardoor de aflossing van je hypotheek niet meer kunt betalen. De inkomensdaling moet buiten je schuld om zijn ontstaan. De volgende lasten tellen mee bij de berekening van de woonkostentoeslag:

  • hypotheekrente
  • opstalverzekering
  • lokale belastingen
  • erfpachtcanon
  • onderhoudskosten
Terug