Hypotheek bij je ouders

Je ouders kunnen je een lening geven in de vorm van een hypotheek. Daarvoor stellen jullie een leningsovereenkomst op. Dit kunnen jullie onderhands regelen. Dat betekent dat je de hypotheek bij je ouders niet notarieel hoeft vast te leggen, maar dat is natuurlijk wel mogelijk.

Willen je ouders een recht van hypotheek hebben? Dan moet je de notariële akte door de notaris op laten stellen. De notaris schrijft de lening dan bij het Kadaster in. Je ouders krijgen een hypotheekrecht. Een recht van hypotheek houdt in dat je ouders het recht hebben om je woning te verkopen als je de lening niet meer kunt betalen.

Een notaris, die zich gespecialiseerd heeft in estate planning, kan je hierover goed adviseren. Betaal je de notariskosten zelf (voor het advies en de akte)? Dan kun je de kosten hiervan aftrekken voor de inkomstenbelasting. Je ouders kunnen dat niet.

In de leningsovereenkomst neem je minimaal de volgende dingen op:

• Naam en adres van degene die de lening krijgt
• Naam en adres van degene die de lening geeft
• Startdatum en einddatum van de lening
• Het bedrag van de lening
• Het doel van de lening
• De looptijd van de lening (in maanden)
• Het rentetarief en voor hoe lang dit rentetarief blijft gelden (rentevaste periode)
• Hoe de lening terugbetaald wordt (lineair of annuïtair)
• Dat er een aflossingsverplichting geldt als je gebruik wilt maken van renteaftrek

Je kunt er verder in opnemen:

• dat de lening niet opeisbaar
• wat er met de lening gebeurt als
  • je ouders scheiden
  • je zelf scheidt
  • je failliet gaat
  • als je de woning verkoopt
  • als je overlijdt
  • als je ouders overlijden
  • je niet of te laat betaalt

Heb je een hypotheek bij je ouders èn een hypotheek bij een hypotheekverstrekker? Bij de hypotheekberekening houdt de hypotheekverstrekker dan rekening met de lening bij je ouders. Je totale hypotheek bedraagt dan maximaal het bedrag dat je zonder de hulp van je ouders bij de hypotheekverstrekker had kunnen lenen. Je moet namelijk wel in staat zijn om alle hypotheeklasten te betalen (aan je ouders en aan de hypotheekverstrekker).

Wil je de rente over de hypotheeklening bij je ouders aftrekken voor de inkomstenbelasting? Dan moet je de hypotheek tijdig doorgeven aan de Belastingdienst. Vanaf 1 januari 2017 verandert dit. Voortaan kun je de hypotheek bij je ouders dan automatisch opgeven bij je aangifte van de inkomstenbelasting.

Spreek een marktconforme rente af!

Spreek met je ouders een marktconforme rente af. Om te bepalen wat een marktconforme rente is kun je een offerte bij een hypotheekverstrekker opvragen en dat rentetarief hanteren. Daarmee kun je in de toekomst aantonen dat het rentetarief marktconform is. Een andere mogelijkheid is om actuele renteoverzichten met de bijbehorende voorwaarden van hypotheekverstrekkers te printen en bewaren.

Het is natuurlijk wel belangrijk dat je de goede rentetarieven kiest, anders is je rentetarief misschien toch niet marktconform. Heb je bijvoorbeeld een hypotheek met NHG bij een hypotheekverstrekker afgesloten? Print dan de rentetarieven voor hypotheken met NHG. Ook voor hypotheken zonder NHG moet je goed opletten dat je de juiste tarieven voor de vaststelling van je rentetarief gebruikt.

Het rentetarief van de hypotheek bij je ouders mag maximaal 25% hoger of lager zijn dan het tarief dat je aan een hypotheekverstrekker zou moeten betalen. Als je een te laag rentetarief afspreekt, kan de fiscus de ‘bespaarde’ rente als een schenking zien Als extra zekerheid kun je daarom een ‘glijclausule’ in de leningsovereenkomst opnemen. Is de fiscus het niet eens is met het rentepercentage? Dan zorgt de glijclausule ervoor, dat het rentetarief met terugwerkende kracht aangepast kan worden.

Ieder jaar een bedrag belastingvrij schenken

Per kalenderjaar mogen je ouders je een bedrag belastingvrij schenken. In 2016 bedraagt dat bedrag € 5.304,-. Je hoeft geen schenkbelasting te betalen over dit bedrag.

Heb je een hypotheek bij een hypotheekverstrekker? Dan mag je van je oorspronkelijke hypotheeksom per kalenderjaar minimaal 10% boetevrij aflossen. Met de extra schenking van je ouders kun je je hypotheek bij de hypotheekverstrekker bijvoorbeeld sneller aflossen.

Eenmalig een hoge belastingvrije schenking ontvangen

Je ouders mogen je eenmalig een hoog bedrag belastingvrij schenken. In 2016 bedraagt dat bedrag € 25.449,- (2016). In dat jaar mogen je ouders dan niet ook nog de jaarlijkse schenking van € 5.304,- (2016) doen. Je kunt zelf bepalen wat je met de eenmalige hoge schenking van je ouders doet.

Er zijn wel voorwaarden om de eenmalige hoge schenking te mogen ontvangen. Je moet bijvoorbeeld tussen de 18 en 40 jaar oud zijn. De hoge belastingvrije schenking is éénmalig en moet in één jaar plaatsvinden. Ben je inmiddels ouder dan 40, maar heb je een jongere partner die nog geen 40 jaar is? Je ouders mogen de eenmalige hoge schenking dan toch nog aan je doen.

Doen allebei je ouders los van elkaar een schenking aan jou? Dan moet je de schenkingen bij elkaar optellen. Dit is ook het geval als je ouders gescheiden zijn of niet meer met elkaar samenwonen. Het totale bedrag van de eenmalige belastingvrije hoge schenking bedraagt altijd € 25.449,- in 2016. Je moet de schenking overigens wel melden bij de belastingdienst.

Is de ouder die jou een hoog bedrag schenkt opnieuw getrouwd of een geregistreerd partnerschap aangegaan? Dan moet de nieuwe partner akkoord gaan met de schenking aan jou en de schenkingsovereenkomst medeondertekenen.

Eenmalig een hoge belastingvrije schenking voor je eigen woning ontvangen

Je mag eenmalig een hoge schenking voor je woning ontvangen van je ouders (als je nog geen gebruik gemaakt hebt van de eenmalige hoge belastingvrije schenking). Met deze schenking kun je een grotere woning kopen, onderhoud aan je woning doen of je hypotheek aflossen. Je hoeft voor deze schenking geen belasting te betalen.

Om de schenking te mogen ontvangen moet je tussen 18 en 40 jaar oud zijn. Je moet schriftelijk aan kunnen tonen dat je de schenking daadwerkelijk voor jouw eigen woning gebruikt hebt. Ook moet je schriftelijk aan kunnen tonen dat je de schenking van je ouders ontvangen hebt. Je ouders moeten aan kunnen tonen, dat zij de schenking aan jou betaald hebben.

De maximale hoge belastingvrije schenking voor je eigen woning bedraagt € 53.016,- in 2016. Van dit bedrag moet je minimaal € 27.567 gebruiken voor je eigen woning. Het overige gedeelte van de schenking kun je ook voor iets anders gebruiken. Bijvoorbeeld voor de inrichting van je huis. Als je ouders je meer schenken dan moet je schenkbelasting betalen over het gedeelte van de schenking boven € 53.016,-.

Heb je vóór 1 januari 2010 een eenmalige belastingvrije hoge schenking ontvangen? Ben je nog geen 40 jaar? Dan mogen je ouders je eenmalig toch nog een schenking van € 27.570,- voor je eigen woning schenken. Dit wordt een **aanvullende schenking **genoemd. Bovendien mogen je ouders in datzelfde jaar ook nog de normale schenking van € 5.304,- aan je schenken (dat is normaal niet toegestaan als je een eenmalige hoge belastingvrije schenking ontvangt).

De eenmalige hoge schenking kun je gebruiken voor:

• De aanschaf van je eigen woning. Je moet uiterlijk in 2017 in de woning gaan wonen en de vrijstelling geldt pas nadat je de akte van levering van je woning bij de notaris ondertekend hebt.
• Het aflossen van je hypotheek. Als je (een gedeelte van) je hypotheek hebt afgelost geldt de vrijstelling pas.
• Het onderhoud van je eigen woning. Je moet de schenking in het jaar van schenking of in de 2 jaar daarna voor het onderhoud van je eigen woning gebruiken.
• Het aflossen van de restschuld van een verkochte eigen woning. Pas als je (een gedeelte van) je restschuld hebt afgelost gaat de vrijstelling gelden.
• Het afkopen van erfpachtcanon van je eigen woning, die op erfpachtgrond staat. Pas als je het recht van erfpacht (of opstal/ beklemming) hebt afgekocht gaat de vrijstelling gelden.

Zijn je ouders vermogend? Dan moet je na hun overlijden waarschijnlijk erfbelasting betalen over (een deel van) de erfenis. Als je ouders je vast een flink bedrag schenken, dan wordt de erfenis kleiner. Waarschijnlijk hoef je dus door de schenking na het overlijden van je ouders minder erfbelasting te betalen.

Hogere eenmalige hoge vrijstelling voor de eigen woning vanaf 1 januari 2017

Vanaf 1 januari 2017 wordt de eenmalige hoge vrijstelling voor de eigen woning verhoogd. Vanaf die datum mogen je ouders je zelfs een bedrag van € 100.000,- fiscaalvriendelijk schenken voor je eigen woning. Van dit bedrag kun je maximaal € 25.499,- vrij besteden. De rest van de schenking mag je alleen voor je eigen woning gebruiken.

Iemand anders mag je ook de hoge fiscaalvriendelijke schenking van € 100.000,- doen. Bijvoorbeeld een rijke tante, of een lieve buurvrouw. Bovendien is het toegestaan om de eenmalige hoge schenking over 3 aaneengesloten kalenderjaren uit te smeren!

Gebruik je de eenmalige hoge schenking in 2017 voor een verbouwing van je woning? Dan ben je verplicht om de verbouwing vóór 1 januari 2020 uit te voeren.

Als je in 2015 of 2016 al een eenmalige hoge schenking van maximaal € 53.016,- ontvangen hebt, dan kun je in 2017 of 2018 gebruik maken van een overgangsrecht. Dit overgangsrecht houdt in dat de schenking die je al ontvangen hebt in 2017 of 2018 tot € 100.000 aangevuld mag worden (€ 46.984,-).

Combinatie van schenken en lenen

Vaak is het slimmer om een lening bij je ouders te combineren met een schenking. Je ouders profiteren dan ook van de lening. Deze combinatie noem je ook wel het ‘kasrondje’.

Had je op 1 januari 2013 al een aflossingsvrije hypotheek? Dan kun je je aflossingsvrije hypotheek oversluiten naar je ouders. Had je op die datum nog geen hypotheek? Dan ben je verplicht om je hypotheek bij je ouders in maximaal 360 maanden (30 jaar) lineair of annuïtair af te lossen. Download ons E-Book met uitleg over de verschillende aflosvormen.

Het is belangrijk dat je de hypotheekrente daadwerkelijk aan je ouders betaalt. Je ouders moeten jou de schenking ook echt doen. Doen jullie dat niet? Dan ziet de Belastingdienst de schenking niet als een schenking. Daarbij moeten je ouders ook nog rekening houden met het bedrag dat ze jou jaarlijks maximaal belastingvrij mogen schenken. Als dit bedrag overschreden wordt dan moet je schenkbelasting betalen.

Voorbeeld

Stel dat je je aflossingsvrije hypotheek van € 100.000,- hebt. Je besluit om deze aflossingsvrije hypotheek naar je ouders over te sluiten. Het marktconforme rentepercentage dat jullie afspreken bedraagt 2,5%. Je betaalt je ouders dan ook € 2.500,- aan rente per jaar.

Hadden je ouders het geld op een spaarrekening staan? Dan hadden ze een heel laag rentepercentage ontvangen van misschien maar 1%. Jij betaalt je ouders 2,5% rente voor de lening. Ze ontvangen dus 1,5% meer rente, namelijk € 2.500,- in plaats van € 1.000,-. Deze winst van € 1.500,- kunnen ze jou terugschenken. De rente die je ouders van jou ontvangen is onbelast in box 3 van ons belastingstelsel. Een groot voordeel van deze constructie is dat het geld binnen de familie blijft!

De rente van € 2.500,- die je over de lening bij je ouders betaalt kun je aftrekken voor de inkomstenbelasting. Voorwaarde is wel dat je de hypotheek bij de Belastingdienst (tijdig) meldt. Stel dat je door gebruik te maken van renteaftrek € 1.000,- van de Belastingdienst terugkrijgt. Je ouders schenken jou tegelijkertijd een bedrag van € 1.500,-. In feite komt het er dan op neer dat je een ‘gratis’ hypotheek hebt.

Dit bedrag zou je kunnen sparen om bijvoorbeeld voor toekomstige (hogere) woonlasten te gebruiken. Je kunt het geld natuurlijk ook gebruiken om af te lossen op je hypotheek.

Je ouders hoeven je natuurlijk niet de volledige rente terug te schenken. Ze kunnen er ook voor kiezen om je een gedeelte ervan terug te geven. Tot een bedrag van € 5.304,- is de schenking vrijgesteld van belasting. Alleen in het jaar waarin je een eenmalige hoge belastingvrije schenking (voor je woning) ontvangt, mogen je ouders daarnaast niet ook nog eens een andere belastingvrije schenking doen.

Heb je een lineaire of annuïtaire lening bij je ouders afgesloten? Dan los je iedere maand een klein stukje op je lening af, totdat je de lening na maximaal 30 jaar helemaal hebt afgelost. Je openstaande hypotheekschuld wordt iedere maand een stukje kleiner. Daardoor ben je ook steeds minder rente aan je ouders verschuldigd (en kun je steeds minder rente aftrekken bij de Belastingdienst).

De Belastingdienst heeft een tool beschikbaar gesteld waarmee je kunt berekenen hoeveel je jaarlijks op je annuïtaire lening moet aflossen om gebruik te kunnen maken van renteaftrek. Lees ook ons E-Book waarin de verschillende aflosvormen worden uitgelegd.

Schenking niet voor je partner

Stel dat je ouders de schenking alleen aan jou willen schenken, maar niet aan je partner. Jij bent in gemeenschap van goederen getrouwd of hebt een geregistreerd partnerschap zonder partnerschapsvoorwaarden. Als je ouders niets regelen dan komt de schenking toch ook bij je partner terecht. Je ouders kunnen dat echter verhinderen door een uitsluitingsclausule in de schenkingsovereenkomst op te nemen.

Er zijn twee varianten van een uitsluitingsclausule. Bij een harde uitsluitingsclausule valt het bedrag buiten het gemeenschappelijke vermogen van jou en je partner. Dit betekent dat je partner geen aanspraak kan maken op het bedrag van de schenking als jullie gaan scheiden. Overlijd jij? Dan krijgen je ouders het bedrag van de schenking terug.

Bij een zachte uitsluitingsclausule kan je partner ook geen aanspraak maken op het bedrag van de schenking als jullie uit elkaar gaan. Alleen als jij overlijdt valt het bedrag in je nalatenschap. Op dat moment ontvangt je partner (en eventuele andere erfgenamen) dus wel (een gedeelte van) de schenking.

Wanneer is een belastingvrije schenking gunstiger dan de combinatie van lenen en schenken?

Is de verwachting dat je ouders binnen enkele jaren overlijden of naar een verpleeghuis verhuizen? Dan doe je er meestal verstandiger aan om voor een hoge belastingvrije schenking te kiezen. Door de schenking wordt de erfenis van je ouders namelijk kleiner. En daardoor hoef je na het overlijden van je ouders minder erfbelasting te betalen. Bij de combinatie van lenen en schenken loopt je besparing geleidelijk op.

Je ouders die borg staan

Je ouders kunnen je ook helpen door borg te staan voor (een deel van) je lening. Door deze borgstelling van je ouders kun je een hogere hypotheek krijgen bij de hypotheekverstrekker. Dat komt doordat je hypotheekverstrekker door de borgstelling meer zekerheid krijgt dat de lening terugbetaald wordt.

Als je je hypotheeklasten niet meer kunt betalen dan gaat de hypotheekverstrekker de hypotheeklasten op je ouders verhalen. Je ouders moeten dan wel in staat zijn om jouw hypotheeklasten te betalen. Daarom gaat een hypotheekverstrekker niet zomaar akkoord met een borgstelling van je ouders. Voordat je ouders borg mogen staan beoordeelt de hypotheekverstrekker hun financiële situatie eerst grondig.

Er kleven wel een paar nadelen aan een borgstelling:

• Vaak kunnen je ouders zelf geen lening meer afsluiten of alleen nog een hele lage lening.
• De hypotheekverstrekker verlangt meestal dat je ouders een overlijdensrisicoverzekering afsluiten. Die overlijdensrisicoverzekering wordt vervolgens aan de hypotheekverstrekker verpand. De premie voor de overlijdensrisicoverzekering kan flink oplopen als je ouders de 50 gepasseerd zijn.
• Een hypotheek met NHG gaat niet samen met een borgstelling.

De voorwaarden voor borgstelling verschillen per hypotheekverstrekker. De hypotheekverstrekker kan bijvoorbeeld alleen een borgstelling toestaan als je ouders een onderpand hebben. Bijvoorbeeld een geblokkeerde spaarrekening of hun eigen woning. Vaak verlangt een hypotheekverstrekker bovendien dat je in staat bent om je hypotheeklasten binnen 5 jaar zelf te dragen (zonder borgstelling dus).

Check wat de voorwaarden van borgstelling zijn, voordat je de hypotheek afsluit. Belangrijk is ook om te weten wat je mogelijkheden zijn om de borgstelling (eerder) te stoppen en wat de gevolgen daarvan zijn voor je ouders en jouw hypotheek.

Je huurt een woning van je ouders

Een andere mogelijkheid is dat je ouders de woning kopen, die jij van je ouders gaat huren. Heb je een laag inkomen? Check dan of je recht op huurtoeslag hebt. De hoogte van je huurtoeslag wordt bepaald aan de hand van je inkomen, je vermogen en de huur. De maximale huurlasten, waarbij je recht op huurtoeslag kunt hebben bedragen € 710,- per maand. Een alleenstaande kan maximaal zo’n € 340,- huurtoeslag per maand krijgen. Het maakt niet uit dat je de woning van je ouders huurt.

Er kleeft wel een nadeel aan deze constructie. Je ouders mogen de hypotheekrente van de hypotheek niet aftrekken bij de belastingaangifte. De woning valt onder de vermogensrendementsbelasting van Box 3 van ons belastingstelsel.

Aan de andere kant levert het verhuren van een woning je ouders waarschijnlijk meer rendement op, dan geld op een spaarrekening. Als de waarde van de woning stijgt is de woningaankoop een goede belegging voor je ouders. Je ouders moeten natuurlijk wel rekening houden met onderhoudskosten voor de woning.

Als je met je ouders een huurprijs afspreekt, kunnen jullie berekenen bij welke huurprijs je de maximale huurtoeslag krijgt. Is het lastig voor jou om met jouw inkomsten deze huurprijs aan je ouders te betalen? Dan kunnen je ouders het gedeelte van de huurprijs dat je niet kunt betalen belastingvrij aan je schenken. Ze moeten dan uiteraard wel rekening houden met het bedrag dat ze je jaarlijks maximaal belastingvrij mogen schenken. Anders moet je misschien ineens schenkbelasting gaan betalen over de geschonken ‘huur’!

Laat je bij deze constructie goed door een specialist informeren over de huurvoorwaarden, die jullie afspreken.

Je ouders geven je een lening vanuit hun BV

Heb je vermogende ouders met een BV (een holding of een pensioen BV)? Dan is het ook nog mogelijk dat de BV van je ouders je een hypotheek geeft. De rente van je hypotheek kun je bij deze constructie gewoon aftrekken voor de inkomstenbelasting. De lening is wel met vennootschapsbelasting belast in de BV van je ouders. Zorg dat je je goed door een specialist laat informeren over de consequenties van deze constructie!

Andere mogelijkheden

Kunnen je ouders je niet op een van bovenstaande manieren helpen? Dan is de Starterslening misschien een optie voor jou! Een Starterslening is speciaal bedoeld om starters op de woningmarkt een handje te helpen. De gemeente verstrekt je een speciale lening bovenop je hypotheek, waardoor je de woning tóch kunt kopen.