Hypotheek bij je ouders

Allereerst kunnen je ouders je natuurlijk een lening geven in de vorm van een hypotheek. Jullie moeten dan een leningsovereenkomst opstellen. Jullie kunnen ervoor kiezen om de leningsovereenkomst notarieel vast te leggen, maar dat is niet noodzakelijk.

Alleen als je ouders een hypotheekrecht willen dan moet er een notariële akte komen. De notaris schrijft de lening bij je ouders dan bij het Kadaster in. In het Kadaster staan in principe alle hypotheken, die via hypotheekverstrekkers in Nederland zijn afgesloten. Met een hypotheekrecht hebben je ouders het recht je woning te verkopen als je de lening niet meer kunt betalen.

Laat je hierover adviseren door een notaris, die zich in estate planning gespecialiseerd heeft. Je kunt de kosten van het advies en de hypotheekakte van de lening bij je ouders aftrekken voor de inkomstenbelasting. Je moet de kosten dan wel zelf betalen natuurlijk. Voor je ouders zijn deze kosten niet aftrekbaar.

Standaard neem je de volgende dingen op in de leningsovereenkomst:

• Naam en adres van de persoon die de lening krijgt
• Naam en adres van de persoon die de lening geeft
• Start- en einddatum van de lening
• Het bedrag van de lening
• Het doel van de lening
• De looptijd van de lening (in maanden)
• Het rentetarief en de rentevaste periode (de periode dat je rentetarief gelijk blijft)
• De manier waarop de lening terugbetaald wordt (lineair of annuïtair)
• Dat er een aflossingsverplichting geldt (als je gebruik wilt maken van renteaftrek)

De volgende dingen kun je ook nog in de overeenkomst opnemen:

• dat de lening niet opeisbaar is
• wat er met de lening gebeurt als er iets met jou of je ouders gebeurt
  • scheiding van je ouders
  • scheiding van jou en je partner
  • faillissement van jou
  • verkoop van de woning
  • overlijden van jou of je ouders
  • betalingsachterstand

Sluit je naast de hypotheek bij een hypotheekverstrekker ook nog een hypotheek bij je ouders af? Dan houdt de hypotheekverstrekker bij de hypotheekberekening rekening met de lening bij je ouders. Dit betekent dat je totale hypotheek maximaal het bedrag is dat je zonder de hulp van je ouders bij de hypotheekverstrekker had kunnen lenen. De reden hiervan is dat je de hypotheeklasten aan de hypotheekverstrekker èn aan je ouders moet kunnen betalen.

Geef de lening bij je ouders tijdig door aan de Belastingdienst als je de rente wilt aftrekken voor de inkomstenbelasting. Vanaf 1 januari 2017 kun je de lening bij je ouders trouwens direct bij je aangifte van de inkomstenbelasting opgeven.

Een marktconforme rente afspreken

Het is belangrijk dat je een marktconforme rente met je ouders afspreekt. Natuurlijk moet je dan eerst weten wat een marktconforme rente is.

Je kunt bijvoorbeeld een hypotheekofferte bij een hypotheekverstrekker opvragen en dat rentetarief gebruiken. Met de hypotheekofferte kun je je marktconforme rentetarief in de toekomst aantonen. Ook kun je ervoor kiezen om actuele rentetarieven van verschillende hypotheekverstrekkers en de voorwaarden die daar bijhoren te printen en bewaren.

Let erop dat je de goede rentetarieven gebruikt voor het bepalen van je marktconforme rentetarief. Heb je bij de hypotheekverstrekker een hypotheek met NHG afgesloten? Dan print je natuurlijk de rentetarieven voor hypotheken met NHG. Voor een hypotheek zonder NHG moet je goed opletten dat je de juiste rentetarieven selecteert. Natuurlijk moet je ook rekening houden met de rentevaste periode waar de rentetarieven voor gelden! Een rentevaste periode is de periode waarin je rentetarief vaststaat.

Het rentetarief dat je met je ouders afspreekt mag maximaal 25% afwijken van het rentetarief dat je aan een hypotheekverstrekker zou moeten betalen. Bij een te laag rentetarief kan de Belastingdienst de ‘bespaarde’ rente als een schenking zien. Voor de zekerheid kun je daarom een ‘glijclausule’ in de leningsovereenkomst opnemen. Met een glijclausule regel je dat je het rentetarief met terugwerkende kracht kunt aanpassen als de belastingdienst het niet eens is met het afgesproken rentepercentage.

Jaarlijkse belastingvrije schenking

Je ouders mogen je ieder kalenderjaar een bedrag belastingvrij schenken. In 2016 bedraagt dat bedrag € 5.304,-. Over dit vrijgestelde bedrag hoef je geen schenkbelasting te betalen.

Als je bij een hypotheekverstrekker een hypotheek hebt afgesloten dan mag je ieder kalenderjaar een bedrag boetevrij aflossen op je hypotheek. Dit bedrag bedraagt minimaal 10% van je oorspronkelijke hypotheeksom, maar kan ook meer zijn.

Je ouders kunnen je jaarlijks een bedrag schenken, dat je gebruikt voor de aflossing van je hypotheek (bij je ouders of bij de hypotheekverstrekker).

Een eenmalige hoge belastingvrije schenking

Eenmalig mogen je ouders je een hoog bedrag belastingvrij schenken. In 2016 bedraagt dat bedrag € 25.449,- . In het jaar dat je de eenmalige hoge belastingvrije schenking van je ouders ontvangt kun je geen gebruik maken van de de jaarlijkse schenking van € 5.304,- (2016). Je kunt het bedrag van de eenmalige hoge schenking vrij besteden.

Om de eenmalige hoge schenking te mogen ontvangen moet je tussen de 18 en 40 jaar oud zijn. Je kunt de eenmalige hoge belastingvrije schenking maar één keer ontvangen. De schenking moet ook in één jaar plaatsvinden. Je ouders mogen je de schenking nog wel doen als je ouder dan 40 bent, maar een partner hebt die jonger dan 40 is.

Als allebei je ouders je een schenking doen dan moet je de schenkingen bij elkaar optellen. Óók als je ouders gescheiden zijn of niet meer samenwonen. Het totale bedrag van de eenmalige belastingvrije hoge schenking bedraagt altijd € 25.449,- in 2016. De schenking moet je melden bij de belastingdienst.

Is de schenkende ouder opnieuw getrouwd of een geregistreerd partnerschap aangegaan? Dan moet de nieuwe partner van de schenkende ouder akkoord gaan met de schenking. Deze partner moet de schenkingsovereenkomst medeondertekenen.

Een eenmalige hoge belastingvrije schenking voor je eigen woning

Je ouders kunnen je eenmalig een hoge schenking voor je woning doen. Voorwaarde is wel dat je nog geen gebruik gemaakt hebt van de ‘gewone’ eenmalige hoge belastingvrije schenking. Met de eenmalige hoge belastingvrije schenking voor je eigen woning kun je bijvoorbeeld een grotere woning kopen, onderhoud aan je woning uitvoeren en je hypotheek aflossen.

Ook deze schenking mag je alleen ontvangen als je tussen 18 en 40 jaar oud bent. Schriftelijk moet je aan kunnen tonen dat:

• je de schenking voor jouw eigen woning gebruikt hebt
• dat je de schenking van je ouders ontvangen hebt
• dat je ouders de schenking aan jou betaald hebben

De maximale eenmalige hoge belastingvrije schenking voor je eigen woning bedraagt € 53.016,- in 2016. Minimaal € 27.567 van dit bedrag moet je verplicht voor je eigen woning gebruiken. De rest van de schenking kun je vrij besteden. Bijvoorbeeld voor de inrichting van je huis.

Schenken je ouders je meer dan het vrijgestelde bedrag? Dan moet je schenkbelasting betalen over het deel van de schenking dat hoger is dan € 53.016,-.

Hebben je ouders vóór 1 januari 2010 al een eenmalige belastingvrije hoge schenking gedaan? Ben je jonger dan 40 jaar? Dan kun je gebruik maken van een uitzondering! Je ouders mogen je dan namelijk nog een aanvullende eenmalige hoge schenking van € 27.570,- voor je eigen woning doen. En omdat het om een aanvullende schenking gaat, mogen ze in datzelfde jaar ook nog het jaarlijkse bedrag van. € 5.304,- belastingvrij aan je schenken.

Waar kun je de eenmalige hoge schenking voor gebruiken?

• Het kopen van een eigen woning. De vrijstelling van 2016 geldt als je uiterlijk in 2017 in je eigen woning gaat wonen. De vrijstelling gaat overigens pas gelden als je de leveringsakte van de woning getekend hebt bij de notaris.

• Aflossing van je hypotheek. De vrijstelling gaat overigens pas gelden als je de aflossing gedaan hebt van (een gedeelte van) je hypotheek.

• Onderhoud uit laten voeren aan je eigen woning. Je bent wel verplicht om het onderhoud aan je eigen woning in het jaar van de schenking of in de 2 jaar daarna uit te laten voeren.

• Aflossing van een restschuld van een woning, die je verkocht hebt. De vrijstelling gaat pas gelden als je (een gedeelte van) je restschuld afgelost hebt.

• De afkoop van erfpachtcanon van eeneigen woning. De vrijstelling gaat pas gelden als je het recht van erfpacht (of opstal of beklemming) afgekocht hebt.

Heb je vermogende ouders? Waarschijnlijk moet je dan na hun overlijden erfbelasting betalen over (een deel van) de erfenis, die je van ze ontvangt. Stel dat je ouders je nu vast een flinke schenkening doen. De erfenis wordt daardoor vast kleiner en dit kan betekenen dat je na het overlijden van je ouders minder erfbelasting hoeft te betalen.

Vanaf 1 januari 2017 geldt een hogere eenmalige hoge vrijstelling voor de eigen woning

Op 1 januari 2017 verhoogt de overheid de eenmalige hoge vrijstelling voor de eigen woning. Je ouders ouders mogen je vanaf die datum zelfs een bedrag van € 100.000,- belastingvrij schenken voor je eigen woning. Maximaal € 25.499,- mag je vrij besteden. De rest van de schenking moet je voor je eigen woning gebruiken.

Niet alleen je ouders mogen je de schenking doen, iemand anders mag dat ook! Bijvoorbeeld een rijke oma, of een lieve oom. Het wordt dan ook mogelijk om de eenmalige hoge schenking voor de eigen woning over 3 aaneengesloten kalenderjaren uit te smeren!

Als je in 2017 de eenmalige hoge schenking voor een verbouwing van je woning gebruikt dan moet je de verbouwing vóór 1 januari 2020 uitvoeren.

Er geldt een overgangsrecht voor kinderen, die in 2015 of 2016 van hun ouders al een eenmalige hoge schenking van maximaal € 53.016,- voor hun eigen woning ontvangen hebben. De schenking die zij al ontvangen hebben mag in 2017 of 2018 tot € 100.000,- aangevuld worden (€ 46.984,-)!

De combinatie van lenen en schenken

Een lening van je ouders kan gecombineerd worden met een schenking. En dat kan heel slim zijn!. Dit wordt ook wel het ‘kasrondje’ genoemd. Een groot voordeel is dat je ouders daarbij net zo goed profiteren van de lening.

Als je op 1 januari 2013 al een aflossingsvrije hypotheek had kun je je aflossingsvrije hypotheek naar je ouders oversluiten. Had je op 1 januari 2013 nog geen hypotheek? Dan moet je een hypotheek bij je ouders in maximaal 360 maanden (30 jaar) lineair of annuïtair aflossen. Download ons E-Book met uitleg over de verschillende aflosvormen.

Bij het kasrondje is het belangrijk dat je de hypotheekrente daadwerkelijk aan je ouders betaalt. Daarbij moeten je ouders jou de schenking ook echt doen. Als jullie dat niet doen ontstaan er fiscale problemen. De Belastingdienst ziet de schenking dan namelijk niet als een schenking. Bovendien is het belangrijk in de gaten te houden welk bedrag je ouders jou jaarlijks maximaal belastingvrij mogen schenken. Je moet namelijk schenkbelasting gaan betalen als je ouders je meer geld schenken.

***Voorbeeld *** *Je hebt een aflossingsvrije hypotheek van € 100.000,- en die sluit je over naar je ouders. Jullie spreken een marktconform rentepercentage van 2,5% af. Je bent je ouders dan ook jaarlijks € 2.500,- aan rente verschuldigd.

Je ouders ontvangen 2,5% rente van jou, terwijl ze misschien maar 1% rente ontvangen zouden hebben als ze het geld op een spaarrekening hadden laten staan staan. De winst voor je ouders is dus 1,5% rente, namelijk € 1.500,- (zij ontvangen € 2.500,- in plaats van € 1.000,-). Nu kunnen zij jou deze winst van € 1.500,- terugschenken. De rente die jij aan je ouders betaalt is onbelast in box 3 van ons belastingstelsel. Een bijkomend voordeel is bovendien dat het geld binnen de familie blijft!

Als de hypotheek bij je ouders bij de Belastingdienst bekend is, kun je de rente van € 2.500,- aftrekken voor de inkomstenbelasting. Stel dat je € 1.000,- van de betaalde rente terugkrijgt van de Belastingdienst. En dat je ouders hun ‘winst’ van € 1.500,- aan je schenken. Dan heb je een ‘gratis’ hypotheek. Dit bedrag kun je sparen voor (hogere) woonlasten of gebruiken voor een extra aflossing op je hypotheek. Uiteraard moeten jullie wel rekening houden met het bedrag dat je ouders je per kalenderjaar maximaal belastingvrij mogen schenken. *

Ook kunnen jullie natuurlijk afspreken dat je ouders je een gedeelte van de rente terugschenken. In 2016 is de schenking tot een bedrag van € 5.304,- vrijgesteld van belasting, behalve als je al een eenmalige hoge belastingvrije schenking (voor je woning) van je ouders ontvangen hebt.

Als je een lineaire of annuïtaire lening bij je ouders afsluit moet je maandelijks een klein stukje op je lening aflossen. Na maximaal 30 jaar heb je de lening volledig afgelost. Je hypotheekschuld bij je ouders wordt dus ook maandelijks lager. Je hoeft je ouders daardoor steeds minder rente te betalen. Dit betekent ook dat je steeds minder rente bij de Belastingdienst kunt aftrekken.

Via een tool van de Belastingdienst kun je berekenen welk bedrag je op de annuïtaire lening bij je ouders moet aflossen om te kunnen profiteren van renteaftrek. Lees ook ons E-Book waarin de verschillende aflosvormen worden uitgelegd.

Schenking alleen voor jou

Je ouders doen je een schenking, maar die is alleen voor jou en niet voor je partner. Als je in gemeenschap van goederen getrouwd bent of een geregistreerd partnerschap zonder partnerschapsvoorwaarden hebt komt de schenking ook bij je partner terecht als je ouders niets regelen. Door een uitsluitingsclausule in de schenkingsovereenkomst op te nemen kunnen je ouders dat voorkomen.

Daarbij kunnen je ouders uit 2 verschullende soorten uitsluitingsclausules kiezen. Bij een harde uitsluitingsclausule wordt het bedrag van de schenking privévermogen van jou. Dit betekent dat de schenking niet bij het gemeenschappelijke vermogen van jou en je partner gaat horen. Gaan jullie scheiden? Dan kan je partner geen aanspraak maken op het geschonken bedrag. Kom jij te overlijden? Dan gaat het geschonken bedrag terug naar je ouders.

Bij een zachte uitsluitingsclausule wordt het geschonken bedrag ook privévermogen van jou. Gaan jullie uit elkaar? Dan blijft het geschonken bedrag van jou. Kom je te overlijden? Dan valt het bedrag in je nalatenschap. Je erfgenamen (waaronder je partner) erven de schenking dan.

Eenmalige hoge belastingvrije schenking of combinatie van lenen en schenken?

Zullen je ouders naar verwachting binnen enkele jaren overlijden? Of verhuizen zij op korte termijn waarschijnlijk naar een verpleeghuis? Dan is een eenmalige hoge belastingvrije schenking waarschijnlijk verstandiger dan de combinatie van lenen en schenken. Je besparing bij de combinatie van lenen en schenken loopt namelijk geleidelijk op. De erfenis van je ouders wordt kleiner door de eenmalige hoge belastingvrije schenking. Na het overlijden van je ouders hoef je daardoor waarschijnlijk minder erfbelasting te betalen.

Borgstelling van je ouders

Borgstelling van je ouders voor (een deel van) je lening is ook een mogelijkheid. Als je ouders borg staan kun je een hogere hypotheek bij de hypotheekverstrekker krijgen. Door de borgstelling krijgt de hypotheekverstrekker namelijk meer zekerheid dat de lening terugbetaald wordt.

Kun je je hypotheeklasten niet meer betalen? Bij borgstelling gaat de hypotheekverstrekker de hypotheeklasten dan op je ouders verhalen. De hypotheekverstrekker wil dan ook zeker weten dat je ouders in staat zijn om jouw hypotheeklasten te kunnen betalen. De financiële situatie van je ouders wordt daarom uitvoerig beoordeeld voordat de hypotheekverstrekker akkoord gaat met de borgstelling.

Borgstelling heeft wel een paar nadelen:

• Voor je ouders wordt het waarschijnlijk lastig om zelf nog een lening af te sluiten. Misschien kunnen zij alleen nog een heel laag bedrag lenen.
• Vaak verlangt een hypotheekverstrekker bij borgstelling dat de ouders een overlijdensrisicoverzekering afsluiten, die aan de hypotheekverstrekker verpand wordt. Zijn je ouders de 50 al gepasseerd? Dan kan de premie hiervoor behoorlijk oplopen.
• De combinatie van borgstelling en een hypotheek met NHG gaat niet samen.

Iedere hypotheekverstrekker hanteert andere voorwaarden voor borgstelling. Je ouders moeten bijvoorbeeld iets in onderpand geven, zoals een geblokkeerde spaarrekening of hun eigen woning. Ook kan een hypotheekverstrekker verlangen dat je binnen 5 jaar in staat bent om je hypotheeklasten helemaal zelf te dragen (zonder borgstelling).

Controleer vantevoren welke voorwaarden er voor de borgstelling zijn. Het is ook belangrijk om te checken of en hoe je de borgstelling (eerder) kunt stoppen en wat dat voor je ouders betekent en voor jouw hypotheek.

Een woning van je ouders huren

Je ouders kunnen natuurlijk ook zelf de woning kopen, die jij vervolgens van je ouders gaat huren. Dit is bijvoorbeeld een optie als je je een laag inkomen hebt. Controleer van tevoren of je recht hebt op huurtoeslag. Hoeveel huurtoeslag je kunt krijgen hangt van af van je inkomen, je vermogen en de huur.

Het maximale huurbedrag waarbij je recht op huurtoeslag kunt hebben bedraagt € 710,- per maand. Een alleenstaande kan maximaal recht hebben op een huurtoeslag van zo’n € 340,- per maand. Dat je de woning van je ouders huurt maakt voor het recht op huurtoeslag niet uit.

Je ouders mogen de hypotheekrente van de hypotheek voor deze woning overigens niet aftrekken bij de belastingaangifte. Voor de woning moet vermogensrendementsbelasting betaald worden (Box 3 van ons belastingstelsel).

Het verhuren van een woning kan je ouders meer rendement opleveren, dan als zij het geld op een spaarrekening zouden hebben gestald. Zij kunnen de aankoop van een woning als een goede belegging zien. Natuurlijk krijgen je ouders wel te maken met onderhoudskosten voor de woning.

Voordat jullie een huurprijs afspreken, kun je berekenen bij welke huurprijs je de maximale huurtoeslag kunt krijgen. Jullie kunnen de huurprijs hierop afstemmen. Is deze huurprijs te hoog voor je? Dan kunnen je ouders een gedeelte van de huurprijs belastingvrij aan je terugschenken. Natuurlijk moeten jullie dan wel rekening houden met het bedrag dat je ouders je jaarlijks maximaal fiscaalvriendelijk mogen schenken. Het zou namelijk zonde zijn als je schenkbelasting moet gaan betalen over het bedrag aan huur dat je ouders je geschonken hebben! Laat je daarom goed adviseren door een specialist.

Lening vanuit de BV van je ouders

Als je vermogende ouders met een eigen BV (een holding of een pensioen BV) hebt is er ook nog een andere optie. Je ouders kunnen je dan vanuit hun BV een hypotheek geven. Ook bij deze constructie kun je gewoon profiteren van renteaftrek. De lening wordt wel met vennootschapsbelasting belast in de BV. Willen jullie voor deze optie kiezen? Laat je dan goed door een specialist adviseren over de consequenties!

Starterslening

Is het voor je ouders niet mogelijk om je op een van de bovenstaande manieren te helpen met de financiering van je eigen woning? Check dan eens of je voor een Starterslening in aanmerking komt! De Starterslening is een extra lening bovenop je hypotheek van je gemeente. De Starterslening is er om starters te helpen met de aanschaf van hun eerste koopwoning.